Monako’da gayrimenkul meslekleri: 1.252 sayılı yasanın reformunda öngörülenler

Eylül 2026'da doğrulanmış hukuki durum. Bu makale, Monako'daki mevzuatın mevcut durumunu ve 271 sayılı yasa tasarısında öngörülen başlıca hükümleri sunmaktadır. Bu tasarı, şu ana kadar yürürlüğe girmiş bir yasa değildir ve içeriği yasama süreci boyunca değişebilir.

Monako’daki emlakçılar, mülk yöneticileri ve apartman yöneticilerini düzenleyen temel çerçeve, kabul edildiğinden bu yana düzenli olarak değiştirilen 12 Temmuz 2002 tarihli 1.252 sayılı yasa ve bu yasanın uygulama yönetmeliklerine dayanmaktadır. Mesleğin icra koşullarını önemli ölçüde gözden geçirmeyi amaçlayan kapsamlı bir reform, Ekim 2025’te Ulusal Konsey tarafından kabul edildi ve şu anda yasama sürecini takip ediyor.

Sektörde faaliyet gösteriyor olsanız da, bir yetki devretmeye hazırlanıyor olsanız da, bugün geçerli olan hükümler ile henüz sadece tasarı aşamasında olan hükümler arasındaki sınırın nerede olduğunu anlamak hayati önem taşımaktadır.

Halen yürürlükte olan mevzuatın öngördükleri

12 Temmuz 2002 tarihli 1.252 sayılı kanun, gayrimenkul ve ticari işletmelerle ilgili faaliyetlerin yürütülme koşullarını düzenlemektedir. Başkalarının malları üzerinde olağan bir meslek olarak işlemler yapan her gerçek veya tüzel kişi, idari izin almak zorundadır.

İki ayrı izin

Yasa metni iki ayrı izin türünü ayırt etmektedir. Birincisi, “Gayrimenkul ve İşletme Varlıkları İşlemleri” olarak adlandırılan izin, alım, satım, takas, kiralama ve alt kiralamayı; ayrıca işletme varlıklarını ve belirli şirket hisselerinin devrini kapsamaktadır. İkincisi, “Gayrimenkul yönetimi, gayrimenkul idaresi ve ortak mülkiyetli binaların yönetim kurulu başkanlığı” olarak adlandırılan izin ise, yönetim ve ortak mülkiyetli binaların yönetim kurulu başkanlığını kapsamaktadır. Aynı yapı her iki izne de sahip olabilir.

Bu ayrım resmi bir nitelik taşımaz: bir profesyonelin ne yapmaya yetkili olduğunu belirler.

Ayrıca faaliyet sınıflandırmasıyla da karıştırılmamalıdır. NAF kodu 6831Y kapsamındaki , gayrimenkul faaliyetleri için aracılık hizmetleri sunan bir acente, bu izinlerden birini veya ikisini birden alabilir. NAF kodu beyan edilen faaliyeti tanımlarken, izin ise neyin yapılabileceğini belirler.

Mesleki yeterlilik ve mali güvence

26 Şubat 2003 tarihli ve 15.700 sayılı Egemen Kararname, 15 Ekim 2021 tarihli ve 8.860 sayılı Egemen Kararname ile değiştirilerek, yasanın uygulama koşullarını belirler. Bu kararname, izin verilmesini mesleki yeterliliğin kanıtlanmasına, finansal teminatın sağlanmasına ve hukuki sorumluluk sigortasının yaptırılmasına bağlı kılmaktadır.

Sabit ve müteselsil mali teminat tutarı, en az 150.000 avro olmalıdır; bu tutar, emlak alım-satım faaliyetleri ile emlak yönetimi, mülk idaresi ve apartman yönetimi faaliyetleri için ayrı ayrı belirlenir. Dolayısıyla, her iki izne de sahip bir profesyonel, iki teminat düzenler. Mesleğin icrasının ilk iki yılı boyunca, kanunda öngörülen koşullara tabi olmak kaydıyla, bu asgari teminat tutarı 50.000 avroya indirilir.

Yasa ayrıca bir uyumsuzluk hükmü de içermektedir: bu faaliyetlerin yürütülmesi, herhangi bir düzenlemeye tabi meslek ile uyumsuzdur; ayrıca, asıl amacı üçüncü şahıslara danışmanlık hizmeti sunmak olan herhangi bir faaliyetin mesleki olarak yürütülmesi ile de uyumsuzdur.

Mevcut vekalet rejimi

Bu, en sık yanlış anlaşılan husustur ve reformun en doğrudan değişiklik getirdiği konudur.

1.252 sayılı yasanın 12. maddesi,müşterinin talebi üzerine, idari izin sahibinin müzakere veya taahhütte bulunma yetkisi veren bir vekaletname düzenlemesini öngörmektedir. Bu vekaletname yazılı olmalı ve süre sınırlamasına tabi olmalıdır.

Dolayısıyla yazılı olması sistematik bir gereklilik değildir: bu, müşterinin talebi üzerine devreye girer. Monako içtihat hukuku, bir emlak danışmanı ile kendisine vekalet veren şahıs arasında, sonuncusunun açık talebi olmadığı sürece yazılı bir sözleşmenin bulunmasının zorunlu olmadığını ve bir vekaletnamenin belirli koşullar altında sözlü olabileceğini teyit etmiştir.

Bununla birlikte, aynı madde, vekalet sözleşmesinden bağımsız bir kural getirmektedir: işlem fiilen sonuçlandırılmadan ve tarafların taahhütlerini teyit eden tek bir belgede kayıt altına alınmadan önce, lisans sahibine komisyon, arama masrafları, işlem masrafları, reklam veya aracılık ücretleri olarak hiçbir tutar ödenemez ve lisans sahibi tarafından kabul edilemez.

Son olarak, mevcut mevzuat ne meslek kartı ne de sürekli eğitim yükümlülüğü öngörmektedir.

Neden bir reform?

Prenslik Hükümeti tarafından öne sürülen gerekçeler dört maddeden oluşmaktadır: sektörün ekonomik gelişimi, müşterilerin beklentileri, sektörde faaliyet gösterenlerin sayısındaki artış ve düzenlemelerin güçlendirilmesi — özellikle kara para aklama ve terörün finansmanıyla mücadele konusunda, bu da gayrimenkul profesyonellerini ihtiyat yükümlülüklerinin ön saflarına yerleştirmektedir.

Reform, daha geniş bir sürecin parçasıdır. 2 Temmuz 2024 tarihli 1.560 sayılı kanun, gayrimenkul tüccarlığının faaliyetlerini düzenlemiş olup, uygulama kararnamesi özellikle özel bir mali teminat ve elektrik ve enerji uygunluk belgelerinin sunulması zorunluluğunu belirlemiştir. 1.252 sayılı yasanın revizyonu, bu sürecin bir sonraki ve açık ara en kapsamlı aşamasını oluşturmaktadır.

271 sayılı yasa tasarısının öngördükleri

Aşağıdaki hükümler, 2 Ekim 2025 tarihinde Ulusal Konsey tarafından kabul edilen metnin hükümleridir. Henüz yürürlüğe girmemiş olup, değişikliklere uğrayabilir.

Yerel bağların güçlendirilmesi

Tasarı, Prenslik’te fiili ikamet şartının getirilmesiyle idari izin verilme koşullarının sıkılaştırılmasını öngörmektedir.

Belirli tüzel kişilikleri yöneten gerçek kişiler için metin, gerçek bir ekonomik katılımı garanti altına almak amacıyla sermayenin en az %25’ine sahip olma şartını öngörmektedir. Yöneticinin kendisi bir tüzel kişi olması durumunda özel kurallar öngörülmekte olup, metinde belirtilen durumlarda gerçek lehdarların ikamet şartı da getirilmektedir.

Bazı istisnalar dışında, özellikle kişisel ikametgahından faaliyet gösterilmesini sınırlayarak, işyerlerine ilişkin düzenlemeler de getirilmiştir.

Meslek kartı

Yasa metni, ilgili faaliyetlerde yer alan çeşitli kategorilerdeki kişiler için bir mesleki kimlik kartı getirmektedir. Bu kartta, sahibinin kimliği, işletmenin ticari adı, faaliyetin şirket şeklinde yürütülmesi durumunda şirket unvanı ve izin kapsamındaki faaliyetler belirtilecektir.

Geçerlilik süresi konusunda bir açıklığa ihtiyaç vardır. İlk teklifte üç yıl öngörülmüştü; Ulusal Konsey Komisyonu bu süreyi beş yıla çıkardı ve kabul edilen konsolide metinde bu süre yer almaktadır. Bazı bildirimlerde hâlâ önceki versiyon kullanılıyor; bu da özetlere değil, kabul edilen metne başvurmanın önemini göstermektedir.

Eğitim yükümlülüğü

Her kartın geçerlilik süresi boyunca en az bir kez tamamlanması gereken bir mesleki eğitim yükümlülüğü getirilecektir.

Müzakereci veya ticari temsilci görevlerine benzer görevler yürüten ve gerekli mesleki yeterlilik koşullarına sahip olmayan belirli kişiler için özel bir düzenleme öngörülmüştür: bu durumda, metinde belirtilen koşullara tabi olmak kaydıyla, eğitimin bir yıl içinde tamamlanması gerekmektedir.

Yazılı vekaletname

Teklif, mevcut düzeni değiştirerek, müşterinin talebine bağlı olmaksızın, yazılı ve süreli bir vekaletname zorunluluğu getirilmesini öngörmektedir.

Bu resmileştirme, ücretlendirme üzerinde doğrudan bir etkiye sahiptir: yalnızca usulüne uygun olarak yetkilendirilmiş vekilin komisyon alabilmesini garanti altına almayı amaçlamaktadır.

Aracıların ücretlendirilmesi

Bunun bir uzantısı olarak, metin, gayrimenkul işlemlerine ilişkin ücretin yalnızca idari izne sahip profesyonellere ödenebileceğini öngörmektedir. Belirtilen amaç, yetkisiz aracıların ücret almasını önlemektir.

Reklamcılığın Düzenlenmesi

Teklif, 1.252 sayılı kanun kapsamındaki gayrimenkul işlemlerine ilişkin reklamcılığı sıkı bir şekilde düzenlemektedir. Benimsenen ilke, reklamcılığın yalnızca yetkili kişilere mahsus tutulmasıdır.

Ancak bu ilkenin, göz ardı edilmesi yanlış olabilecek bir istisnası bulunmaktadır: Reklam, yetkisiz bir kişi tarafından, yetkili bir profesyonel tarafından bu amaçla açıkça yetkilendirilmiş olması ve reklam materyalinde bu profesyonelin işlettiği kuruluşun adının belirtilmesi koşuluyla yapılabilir.

Yaptırımlar

Teklif, idari ve cezai yaptırım mekanizmasını güçlendirmektedir. Özellikle, izinsiz faaliyet gösterme, izin kapsamının aşılması, belirli ücretlendirme uygulamaları, vekalet ve reklamcılıkla ilgili yeni suçlar öngörülmektedir.

Bazı para cezaları, elde edilen kâr tutarına kadar artırılabilir. Buna ek olarak, idari iznin askıya alınması veya iptal edilmesi de söz konusudur.

Geçiş Hükümleri

Metin, geçiş hükümleri içermektedir. Hükümet, özellikle halihazırda mesleğini icra eden profesyonellere yeni eğitim gerekliliklerine uymaları için bir yıllık bir süre tanınacağını belirtmektedir. Metin ayrıca, halihazırda izin sahibi olan kişilere uygulanacak özel hükümler de içermektedir.

Sürecin son durumu

Monako’da, Ulusal Konsey tarafından kabul edilen bir yasa teklifi Hükümete iletilir; Hükümetin, süreci durdurmaya ya da metni yasa tasarısına dönüştürmeye karar vermek için altı aylık bir süresi vardır — yani 6 Nisan 2026’ya kadar. İkinci seçenek tercih edildi. Yasa tasarısı, artık bu altı aylık sürenin sona ermesinden itibaren bir yıl içinde, yani en geç 6 Nisan 2027 tarihine kadar sunulmalıdır.

Hala belirsiz olan hususlar

Üç hususa dikkat çekmek gerekir.

Yasa tasarısı henüz sunulmamıştır. Tasarının metni, kabul edilen önergenin metninden, önemli hususlar da dahil olmak üzere farklılık gösterebilir.

Birçok hüküm, uygulama metinlerine atıfta bulunmaktadır. Bu metinlerin içeriği, özellikle meslek kartının koşulları ve eğitimlerin içeriği konusunda reformun pratikteki kapsamını belirleyecektir.

Son olarak, kartın geçerlilik süresi gibi bazı ayrıntılar konusunda kamuoyuna yapılan açıklamalar arasında farklılıklar bulunmaktadır. Yasa tasarısı süreci devam ederken, yalnızca konsolide metin geçerlidir.

Bir müşterinin şimdiden yapabileceği şeyler

Yasanın yürürlüğe girmesini beklemeden, sağduyuya dayalı üç önlem alarak reformu önceden hazırlayabilirsiniz.

Yetki belgesini ve üzerindeki ibareyi kontrol etmek. “Gayrimenkul ve ticari işletme işlemleri” yetkisi, apartman yönetimi faaliyetlerini kapsamaz ve bunun tersi de geçerlidir. Hangi yetkinin bulunduğunu sormak meşrudur.

Yazılı bir vekaletname talep etmek. Mevcut yasanın 12. maddesi, müşteriye bunu talep etme hakkı verir ve vekaletname bu durumda yazılı olmalı ve süre sınırlamasına tabi olmalıdır. Bu, ücretlere ilişkin itirazlara karşı en iyi korumadır ve reform bunu bir kural haline getirmeyi amaçlamaktadır.

Komisyonun kime ödendiğini kontrol edin. Reform, ücretin yalnızca idari izin sahibineödenmesini öngörmektedir. Bu, ciddi firmaların halihazırda uyguladığı bir uygulamadır.

Monako’da bir emlak uzmanı bulun

Gerekli bir açıklama: Bir meslek rehberi bilgi sağlar, ancak onay vermez. Mesleki faaliyetlere ilişkin idari izin konusunda yetkili makam Ekonomik Kalkınma Müdürlüğü’dür ve bir profesyonelin statüsü bu kurum nezdinde doğrulanır.

KaliDirectory’nin sunduğu hizmet ise farklı bir boyuttadır: Monako emlak sektörünün bir haritası; bu harita, listelenen şirketleri tanımlamaya ve yetkili makamlara yapılacak ek araştırmaları kolaylaştırmaya yönelik bilgiler içerir.

Sektör, burada başlıca faaliyet gruplarına göre sınıflandırılmıştır: alım-satım ve kiralama için emlak acenteleri, yönetim için mülk yöneticileri ve apartman yöneticileri, emlak danışmanlığı ve hizmetleri ile gayrimenkul geliştiricileri. Bu sınıflandırma, yukarıda açıklanan iki idari izin türündeki ayrımı kısmen örtüşmekle birlikte, tamamen aynı değildir.

Listelenen tüm kuruluşlaraMonako şirket rehberinden erişilebilir. Meslek bazlı değil, işlem bazlı bir yaklaşım için, “Monako’ya Yerleşmek” rehberi, konut konusunu yeni yerleşenlerin bakış açısıyla ele almaktadır.

Düzenlemeye tabi mesleklerin listelenmesindeki titizlik ticari bir argüman değildir: bu, reformun başarılı olması halinde gayrimenkul bilgilendirme alanındaki tüm aktörler için daha da zorlu hale getireceği bir zorunluluktur.