摩纳哥的房地产行业：第1.252号法律改革的内容

法律状况截至2026年9月。本文介绍了摩纳哥现行法规状况以及第271号法律草案的主要条款。该草案截至目前尚未成为生效法律，其内容在立法程序中仍可能发生变化。

规范摩纳哥房地产经纪人、资产管理人和物业管理人的主要法律框架，仍以2002年7月12日第1.252号法律及其实施细则为基础，该法律自通过以来已多次修订。 2025年10月，国民议会通过了一项旨在实质性修订执业条件的重大改革法案，该法案目前正在立法程序中推进。

无论您是该行业的从业者，还是正准备委托相关业务，厘清当前现行规定与仅处于规划阶段的内容之间的界限都至关重要。

现行法律的规定

2002年7月12日第1.252号法律规范了涉及不动产和营业权活动的执业条件。任何以经常性职业为目的从事他人财产交易的自然人或法人，均须获得行政许可。

两种不同的许可

该法规区分了两种许可。第一种称为“不动产及营业权交易”，涵盖购买、出售、交换、租赁和转租，以及营业权和某些公司股份转让。 第二项，即“房地产管理、不动产管理及共有物业管理”，涵盖房地产管理及共有物业管理。同一机构可同时持有这两项许可。

这一区分并非形式上的：它决定了从业者有权从事哪些业务。

它也不应与行业分类标准混为一谈。 一家隶属于NAF代码6831Y（房地产中介服务活动）的机构，可以持有其中一项或两项授权。NAF代码描述的是申报的业务活动，而授权则决定了允许开展的具体业务。

专业能力与财务担保

2003年2月26日颁布的第15.700号主权法令（经2021年10月15日第8.860号主权法令修订）规定了该法律的适用条件。 该法令规定，获得许可须证明具备专业能力、提供财务担保并投保民事责任保险。

固定金额且连带责任的财务担保金额必须至少为150,000欧元，且房地产交易活动与房地产管理、资产管理和物业管理活动需分别设定担保金额。因此，同时持有这两项许可的专业人士需分别投保两份担保。 在执业的前两年内，该最低担保金额可降至50 000欧元，但须符合法律文本规定的条件。

此外，法律还规定了一项禁止兼任的规定：从事上述活动不得与任何受监管的职业兼任，也不得与以向第三方提供咨询为主要目的的任何专业活动兼任。

现行委托制度

这是最常被误解的一点，也是改革最直接涉及的方面。

第1.252号法律第12条规定，应客户要求，行政许可持有人必须出具授权书，授权其进行谈判或作出承诺。该授权书必须以书面形式出具，并设有有效期限。

因此，书面形式并非一成不变的要求：它是由客户的请求触发的。 摩纳哥的判例法已确认，在房地产经纪人与委托其的个人之间，除非后者明确要求，否则无需存在书面合同，且在某些情况下，委托关系可以是口头的。

然而，同一条款还规定了一项独立于委托关系之外的规则： 在交易实际达成并以同一份确认双方承诺的法律文件予以确认之前，持证人不得收取任何代表佣金、搜寻费、手续费、广告费或中介费的款项，也不得接受此类款项。

最后，现行法律既未规定职业资格证，也未设定继续教育义务。

为何进行改革

公国政府提出的理由主要包括以下四点： 该行业的经济演变、客户的期望、从业者数量的增加，以及监管的加强——特别是在打击洗钱和恐怖主义融资方面，这使得房地产从业人员成为履行警惕义务的第一线。

此次改革是更广泛改革进程的一部分。2024年7月2日颁布的第1.560号法律对房地产经纪人的活动进行了规范，其实施条例特别规定了独立的财务担保以及出具电气和能源合规证明的义务。 对第1.252号法律的修订是这一进程的下一步，也是迄今为止范围最广的一步。

第271号法律草案的规定

以下条款摘自2025年10月2日由国民议会通过的法案文本。这些条款尚未生效，内容仍可能发生变动。

强化地方扎根

该提案计划收紧行政许可的颁发条件，新增了在公国实际居住的要求。

对于管理某些法人实体的自然人，该法案规定其必须持有至少25%的注册资本，以确保其具有实质性的经济参与。 当管理人本身为法人时，将适用特定规则；此外，针对条例所涉情形，还规定了实际受益人的居住要求。

相关条款还将对办公场所作出规范，特别是限制在个人住所开展业务，但某些例外情况除外。

职业证

该法案为参与相关活动的若干类人员设立了职业许可证。该许可证将载明持证人身份、经营场所的商号、以公司形式开展活动时的公司名称，以及许可涵盖的业务范围。

关于有效期，有必要加以明确。 最初的提案规定为三年；国民议会委员会将其延长至五年，最终通过的合并文本中采用的正是这一期限。某些通报仍沿用旧版本，这说明了参照已通过的文本而非摘要的重要性。

培训义务

将设立职业培训义务，持证人须在每张证书有效期内至少完成一次培训。

针对某些从事与谈判代表或商业代理类似工作但未达到所需专业能力条件的人员，将制定特殊规定：此类人员须在一年内完成培训，但须符合文本规定的条件。

书面委托

该提案计划通过强制要求出具书面且有期限的授权书来改革现行制度，且该授权书的出具不以客户要求为前提。

这一形式化规定对报酬产生直接影响：其旨在确保只有经正式授权的受托人方可收取佣金。

中介人员的报酬

在此基础上，该法案规定，与房地产交易相关的报酬只能支付给持有行政许可的专业人士。其明确目标是防止向未经授权的中介支付报酬。

广告监管

该提案对第1.252号法律所涉房地产交易的广告活动进行了严格规范。其基本原则是仅允许获授权人员进行此类广告。

然而，该原则存在一项例外情况，若对此保持沉默则有失准确：当未经授权的人员受持证从业人员明确委托进行广告宣传，且广告载体上注明了该从业人员经营的机构名称时，该人员可进行广告宣传。

处罚措施

该提案强化了行政和刑事处罚机制。其特别规定了与无证经营、超出许可范围、某些报酬做法、委托及广告宣传相关的新违法行为。

部分罚款金额可上调至实际获利额。此外，还可处以暂停或撤销行政许可的处罚。

过渡性措施

该法案规定了过渡性条款。政府特别指出，将给予已执业的专业人士一年的过渡期，以便其符合新的培训要求。此外，该法案还包含适用于已获许可人员的具体条款。

程序进展

在摩纳哥，由国民议会通过的法律提案将提交给政府，政府有六个月的期限——即截至2026年4月6日——决定是终止该程序，还是将该文本转为法案。最终选择了后者。 该法案现须在上述六个月期限届满后一年内提交，即最迟于2027年4月6日。

尚存的不确定性

有三点疑虑值得提出。

该法案尚未提交。其最终文本可能与已通过的提案存在差异，包括实质性内容。

多项条款援引了实施细则。其内容将决定改革的实际范围，特别是关于职业资格证的具体规定以及培训内容。

最后，某些公开声明在细节上存在分歧，例如执业证的有效期。对于正在审议中的法案，仅以合并文本为准。

客户目前可以采取的措施

无需等待法律条文生效，有三点常识性做法既符合常理，又能为改革做好准备。

核实执业许可及其注明范围。例如，“不动产及商号交易”类许可并不涵盖物业管理活动，反之亦然。询问对方持有的具体许可类型是合理的。

要求提供书面委托书。现行法律第12条赋予客户此项权利，委托书必须以书面形式出具且设定有效期限。这是防范佣金争议的最佳保障，而改革旨在将其确立为普遍规则。

核实佣金支付对象。改革旨在规定报酬仅支付给持有行政许可的人员。这已是正规事务所的惯例。

如何识别摩纳哥的房地产专业人士

需特别说明：行业名录仅提供信息，并不构成认证。负责颁发行政执业许可的主管部门是经济发展局，应向该部门核实专业人士的资质状况。

KaliDirectory提供的则是另一层面的价值：一份摩纳哥房地产行业的全景图，其中包含有助于识别所列企业的信息，并便于向主管部门进行进一步查询。

该行业按主要业务类别划分：负责交易和租赁的房地产中介机构、负责管理的物业管理公司和物业管理委员会、房地产咨询与服务机构，以及房地产开发商。 这种划分与上文所述的两种行政许可的区分存在部分重叠，但并非完全重合。

所有收录的机构均可通过摩纳哥企业名录查询。若按办理流程而非职业类别进行查询，《摩纳哥定居指南》则从新居民的角度探讨了住房问题。

对受监管职业的严格列名要求并非商业宣传手段：这是一项强制性要求，若改革最终得以实施，将使所有房地产信息提供方面临更为严苛的标准。