Profesiones inmobiliarias en Mónaco: lo que prevé la reforma de la Ley n.º 1.252

Situación jurídica verificada en septiembre de 2026. Este artículo presenta el estado actual de la normativa monegasca y las principales disposiciones previstas en el proyecto de ley n.º 271. Este proyecto no es, a día de hoy, una ley en vigor, y su contenido aún puede sufrir modificaciones durante el proceso legislativo.

El marco principal que regula la actividad de los agentes inmobiliarios, los administradores de fincas y los administradores de comunidades de propietarios monegascos sigue basándose en la Ley n.º 1.252, de 12 de julio de 2002, modificada periódicamente desde su aprobación, así como en sus textos de aplicación. En octubre de 2025, el Consejo Nacional aprobó una reforma de gran envergadura, cuyo objetivo es revisar sustancialmente las condiciones de ejercicio de estas profesiones, y que actualmente sigue su tramitación legislativa.

Es imprescindible comprender dónde se sitúa la frontera entre lo que se aplica hoy en día y lo que solo se está contemplando, tanto si se ejerce en el sector como si se está a punto de otorgar un mandato.

Lo que establece la legislación actualmente vigente

La Ley n.º 1.252, de 12 de julio de 2002, regula las condiciones de ejercicio de las actividades relacionadas con los inmuebles y los fondos de comercio. Toda persona física o jurídica que se dedique, a título profesional habitual, a operaciones con bienes ajenos debe obtener una autorización administrativa.

Dos autorizaciones distintas

El texto distingue entre dos autorizaciones. La primera, denominada «Transacciones sobre inmuebles y fondos de comercio», abarca la compra, la venta, el intercambio, el alquiler y el subarrendamiento, así como los fondos de comercio y determinadas cesiones de participaciones sociales. La segunda, denominada «Gestión inmobiliaria, administración de bienes inmuebles y administración de comunidades de propietarios», abarca la gestión y la administración de comunidades de propietarios. Una misma entidad puede ser titular de ambas.

Esta distinción no es formal: determina lo que un profesional está autorizado a hacer.

Tampoco debe confundirse con la nomenclatura de actividades. Una agencia incluida en el código NAF 6831Y, «servicios de intermediación en actividades inmobiliarias», puede disponer de una u otra de las autorizaciones, o de ambas. El código NAF describe la actividad declarada, mientras que la autorización determina lo que está permitido.

Capacidad profesional y garantía financiera

La Orden Soberana n.º 15.700, de 26 de febrero de 2003, modificada por la Orden Soberana n.º 8.860, de 15 de octubre de 2021, establece las condiciones de aplicación de la ley. Condiciona la autorización a la acreditación de la aptitud profesional, a la suscripción de una garantía financiera y a un seguro de responsabilidad civil.

El importe de la garantía financiera a tanto alzado y solidaria debe ser, como mínimo, de 150 000 euros, y ello de forma diferenciada para las actividades de transacción y para las de gestión inmobiliaria, administración de bienes y comunidad de propietarios. Por lo tanto, un profesional titular de ambas autorizaciones debe suscribir dos garantías. Durante los dos primeros años de ejercicio, esta garantía mínima se reduce a 50 000 euros, sin perjuicio de las condiciones previstas en la ley.

La ley establece, además, una incompatibilidad: el ejercicio de estas actividades es incompatible con cualquier profesión regulada, así como con el ejercicio a título profesional de cualquier actividad cuyo objeto principal sea la prestación de asesoramiento a terceros.

El régimen actual del mandato

Este es el punto que con mayor frecuencia se malinterpreta y el que la reforma modifica más directamente.

El artículo 12 de la Ley n.º 1.252 establece que,a petición del cliente, el titular de la autorización administrativa debe redactar un mandato que le habilite para negociar o contraer compromisos. Dicho mandato debe estar por escrito y tener una duración limitada.

Por lo tanto, la forma escrita no es un requisito sistemático: se activa a petición del cliente. La jurisprudencia monegasca ha confirmado que, entre un agente inmobiliario y el particular que le otorga el mandato, no es obligatoria la existencia de un contrato escrito, salvo que este último lo solicite expresamente, y que un mandato puede, en determinadas circunstancias, ser verbal.

Sin embargo, el mismo artículo establece una norma independiente del mandato: no se adeudará al titular de la autorización ninguna suma en concepto de comisiones, gastos de búsqueda, gestiones, publicidad o intermediación, ni podrá ser aceptada por él, antes de que la operación se haya concluido efectivamente y se haya consignado en un mismo acta que constate el compromiso de las partes.

Por último, la legislación vigente no prevé ni tarjeta profesional ni obligación de formación continua.

¿Por qué una reforma?

Los motivos esgrimidos por el Gobierno del Principado se resumen en cuatro puntos: la evolución económica del sector, las expectativas de la clientela, el aumento del número de actores y el refuerzo de la normativa —en particular en materia de lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo, lo que sitúa a los profesionales del sector inmobiliario en primera línea de las obligaciones de vigilancia—.

La reforma se inscribe en un contexto más amplio. La Ley n.º 1.560, de 2 de julio de 2024, reguló la actividad de los comerciantes de inmuebles, y su ordenanza de aplicación estableció, entre otras cosas, una garantía financiera propia y la obligación de presentar certificados de conformidad eléctrica y energética. La revisión de la Ley n.º 1.252 constituye la siguiente etapa, y con diferencia la de mayor alcance.

Lo que prevé el proyecto de ley n.º 271

Las disposiciones que figuran a continuación corresponden al texto aprobado por el Consejo Nacional el 2 de octubre de 2025. No están en vigor y aún pueden sufrir modificaciones.

Un arraigo local reforzado

La propuesta prevé endurecer las condiciones para la concesión de la autorización administrativa, con la introducción de un requisito de residencia efectiva en el Principado.

En el caso de las personas físicas que administren determinadas personas jurídicas, el texto establece el requisito de poseer al menos el 25 % del capital social, con el fin de garantizar una implicación económica real. Se prevén normas específicas cuando el administrador es a su vez una persona jurídica, así como un requisito de residencia de los beneficiarios efectivos en los casos contemplados en el texto.

Las disposiciones también regularían los locales profesionales, limitando, en particular, el ejercicio de la actividad desde el domicilio particular, salvo en determinadas excepciones.

Una tarjeta profesional

El texto establece una tarjeta profesional para varias categorías de personas que intervienen en las actividades en cuestión. En ella figurarían la identidad de su titular, el nombre comercial del establecimiento, la denominación social cuando la actividad se ejerza en forma de sociedad, así como las actividades cubiertas por la autorización.

Conviene precisar la duración de la validez. La propuesta inicial preveía tres años; la Comisión del Consejo Nacional la amplió a cinco años, y es este plazo el que figura en el texto consolidado aprobado. Algunas comunicaciones siguen recogiendo la versión anterior, lo que ilustra la importancia de remitirse al texto aprobado en lugar de a los resúmenes.

Una obligación de formación

Se establecería una obligación de formación profesional, que debería cursarse al menos una vez durante cada período de validez de la tarjeta.

Se prevé un régimen especial para determinadas personas que desempeñen funciones asimilables a las de negociador o agente comercial y que no cumplan los requisitos de aptitud profesional exigidos: en ese caso, la formación deberá cursarse en el plazo de un año, sin perjuicio de las condiciones previstas en el texto.

El mandato por escrito

La propuesta prevé transformar el régimen actual imponiendo un mandato escrito y de duración limitada, sin que este dependa de la solicitud del cliente.

Esta formalización tiene una consecuencia directa sobre la remuneración: tiene por objeto garantizar que solo el mandatario debidamente autorizado pueda percibir una comisión.

La remuneración de los intermediarios

En este mismo sentido, el texto establece que la remuneración relativa a las operaciones inmobiliarias solo podrá abonarse al profesional titular de la autorización administrativa. El objetivo declarado es impedir la remuneración de intermediarios no autorizados.

La regulación de la publicidad

La propuesta regula estrictamente la publicidad relativa a las operaciones inmobiliarias contempladas en la Ley n.º 1.252. El principio adoptado consiste en reservarla a las personas autorizadas.

Sin embargo, este principio conlleva una excepción que sería erróneo pasar por alto: la publicidad puede ser realizada por una persona no autorizada cuando haya sido expresamente designada a tal efecto por un profesional autorizado y cuando en el soporte publicitario se mencione el nombre del establecimiento explotado por dicho profesional.

Las sanciones

La propuesta refuerza el régimen de sanciones administrativas y penales. En particular, prevé nuevas infracciones relacionadas con el ejercicio sin autorización, la extralimitación del ámbito de la autorización, determinadas prácticas de remuneración, el mandato y la publicidad.

Algunas multas pueden incrementarse hasta alcanzar el importe de los beneficios que se hayan podido obtener. A ello se suman la suspensión o la revocación de la autorización administrativa.

Las medidas transitorias

El texto prevé disposiciones transitorias. El Gobierno indica, en particular, que se concedería un plazo de un año a los profesionales que ya ejercen la actividad para que se adapten a los nuevos requisitos de formación. El texto contiene, además, disposiciones específicas aplicables a las personas que ya cuentan con autorización.

¿En qué fase se encuentra el procedimiento?

En Mónaco, una propuesta de ley aprobada por el Consejo Nacional se remite al Gobierno, que disponía de un plazo de seis meses —es decir, hasta el 6 de abril de 2026— para decidir si interrumpía el procedimiento o si convertía el texto en proyecto de ley. Se optó por esta segunda vía. El proyecto de ley debe presentarse ahora en el plazo de un año a partir de la expiración de ese plazo de seis meses, es decir, a más tardar el 6 de abril de 2027.

Lo que sigue siendo incierto

Cabe plantear tres reservas.

El proyecto de ley aún no se ha presentado. Su redacción puede diferir de la de la propuesta aprobada, incluso en aspectos sustanciales.

Varias disposiciones remiten a textos de aplicación. Su contenido determinará el alcance práctico de la reforma, en particular en lo que respecta a las modalidades de la tarjeta profesional y al contenido de la formación.

Por último, algunas comunicaciones públicas difieren en detalles, como el plazo de validez de la tarjeta. En un texto en trámite, solo el documento consolidado tiene carácter oficial.

Lo que un cliente ya puede hacer

Sin esperar a que entre en vigor un texto, hay tres medidas que responden al sentido común y se adelantan a la reforma.

Comprobar la autorización y su mención. Una autorización para «Transacciones sobre inmuebles y fondos de comercio» no cubre la actividad de administrador de fincas, y viceversa. Es legítimo preguntar qué autorización se posee.

Solicitar un mandato por escrito. El artículo 12 de la ley actual otorga al cliente el derecho a exigirlo, y el mandato debe ser, por tanto, por escrito y de duración limitada. Es la mejor protección contra las impugnaciones de los honorarios, y la reforma pretende convertirlo en la norma.

Comprueba a quién se abona la comisión. La reforma pretende reservar la remuneración al titular de la autorización administrativa. Esta es ya la práctica habitual en las agencias serias.

Cómo identificar a un profesional inmobiliario en Mónaco

Una precisión necesaria: un directorio profesional informa, pero no certifica. La autoridad competente en materia de autorización administrativa para ejercer es la Dirección de Desarrollo Económico, y es ante ella donde se comprueba la situación de un profesional.

Lo que aporta KaliDirectory es de otro orden: un mapa del sector inmobiliario monegasco, con información que permite identificar a las empresas incluidas y facilitar las consultas complementarias ante las autoridades competentes.

El sector se divide en grandes grupos de actividad: agencias inmobiliarias para la compraventa y el alquiler, administradores de fincas y comunidades de propietarios para la gestión, asesoramiento y servicios inmobiliarios, y promotores. Esta clasificación se solapa parcialmente, sin llegar a superponerse, con la distinción entre las dos autorizaciones administrativas descritas anteriormente.

Se puede acceder a todas las entidades incluidasen el directorio de empresas monegascas. Para un enfoque por trámites en lugar de por profesión, la guía «Instalarse en Mónaco» aborda el tema de la vivienda desde el punto de vista del nuevo residente.

El rigor en la referencia de las profesiones reguladas no es un argumento comercial: es una exigencia que la reforma, si llega a buen puerto, hará aún más estricta para todos los actores del sector de la información inmobiliaria.