Професії у сфері нерухомості в Монако: що передбачає реформа закону № 1.252

Правовий стан станом на вересень 2026 року. У цій статті викладено стан законодавства Монако та основні положення, передбачені законопроектом № 271. На сьогодні цей законопроект ще не набув чинності, і його зміст може зазнати змін у ході законодавчого процесу.

Основна нормативна база, що регулює діяльність агентів з нерухомості, управителів майна та голів співвласників у Монако, як і раніше, ґрунтується на законі № 1.252 від 12 липня 2002 року, який регулярно змінювався з моменту його прийняття, а також на відповідних підзаконних актах. У жовтні 2025 року Національна рада ухвалила масштабну реформу, спрямовану на суттєвий перегляд умов здійснення діяльності, яка наразі проходить законодавчий процес.

Розуміння того, де пролягає межа між тим, що діє сьогодні, і тим, що лише планується, є надзвичайно важливим як для тих, хто працює в цій галузі, так і для тих, хто збирається доручити виконання відповідних повноважень.

Що передбачає чинне законодавство

Закон № 1.252 від 12 липня 2002 року регулює умови здійснення діяльності, пов’язаної з нерухомістю та комерційними активами. Будь-яка фізична або юридична особа, яка на постійній основі здійснює операції з майном інших осіб, повинна отримати адміністративний дозвіл.

Два окремі дозволи

У тексті закону розрізняються два дозволи. Перший, названий «Операції з нерухомістю та комерційними активами», охоплює купівлю, продаж, обмін, оренду та суборенду, а також комерційні активи та певні випадки відчуження паїв у капіталі. Другий дозвіл, зазначений як «Управління нерухомістю, адміністрування нерухомого майна та управління об’єктами у спільній власності», охоплює управління та управління об’єктами у спільній власності. Одна й та сама організація може мати обидва дозволи.

Це розмежування не є формальним: воно визначає, що саме має право робити фахівець.

Воно також не слід плутати з номенклатурою видів діяльності. Агентство , що підпадає під код NAF 6831Y (посередницькі послуги у сфері нерухомості), може мати один із цих дозволів або обидва. Код NAF описує заявлену діяльність, а дозвіл визначає, що саме дозволено робити.

Професійна кваліфікація та фінансова гарантія

Суверенний указ № 15.700 від 26 лютого 2003 року, змінений Суверенним указом № 8.860 від 15 жовтня 2021 року, встановлює умови застосування закону. Вона пов’язує видачу дозволу з підтвердженням професійної придатності, наданням фінансової гарантії та укладенням договору страхування цивільної відповідальності.

Сума фіксованої та солідарної фінансової гарантії має становити щонайменше 150 000 євро, причому окремо для операцій з нерухомістю та для діяльності з управління нерухомістю, адміністрування майна та управління житловим фондом. Отже, фахівець, який має обидва дозволи, укладає дві гарантії. Протягом перших двох років діяльності ця мінімальна гарантія зменшується до 50 000 євро, з урахуванням умов, передбачених законодавством.

Крім того, закон передбачає несумісність: здійснення цих видів діяльності несумісне з будь-якою професією, що підлягає регулюванню, а також із професійним здійсненням будь-якої діяльності, основною метою якої є надання консультацій третім особам.

Чинний режим доручення

Це питання найчастіше неправильно розуміють, і саме його реформа змінює найбезпосередніше.

Стаття 12 закону № 1.252 передбачає,що на вимогу клієнта власник адміністративного дозволу повинен скласти довіреність, яка надає йому право вести переговори або брати на себе зобов’язання. Ця довіреність має бути оформлена в письмовій формі та обмежена в часі.

Отже, письмова форма не є систематичною вимогою: вона застосовується за запитом клієнта. Судова практика Монако підтвердила, що між агентом з нерухомості та фізичною особою, яка його уповноважує, наявність письмового договору не є обов’язковою, за винятком випадків, коли остання прямо просить про це, і що довіреність за певних обставин може бути усною.

Водночас ця ж стаття встановлює правило, незалежне від доручення: жодні суми, що становлять комісійні, витрати на пошук, оформлення документів, рекламу або посередництво, не підлягають сплаті власнику ліцензії, а також не можуть бути ним прийняті до того, як операція буде фактично укладена та зафіксована в одному й тому ж документі, що засвідчує зобов’язання сторін.

Нарешті, чинне законодавство не передбачає ані професійної ліцензії, ані обов’язку проходження безперервного навчання.

Чому потрібна реформа

Причини, наведені урядом Князівства, можна звести до чотирьох пунктів: економічний розвиток сектору, очікування клієнтів, збільшення кількості учасників ринку та посилення регулювання — зокрема у сфері боротьби з відмиванням коштів та фінансуванням тероризму, що ставить фахівців у сфері нерухомості на першу лінію обов’язків щодо пильності.

Ця реформа є частиною більш широкого процесу. Закон № 1.560 від 2 липня 2024 року врегулював діяльність торговців нерухомістю, а його виконавча постанова, зокрема, встановила вимогу щодо наявності власної фінансової гарантії та обов’язку надавати сертифікати відповідності електричних та енергетичних систем. Перегляд закону № 1.252 є наступним етапом цього процесу і, безперечно, наймасштабнішим.

Що передбачає законопроект № 271

Наведені нижче положення відповідають тексту, прийнятому Національною радою 2 жовтня 2025 року. Вони ще не набрали чинності та можуть зазнати змін.

Посилення місцевої прив’язаності

Проект передбачає посилення умов видачі адміністративного дозволу шляхом введення вимоги щодо фактичного проживання в Князівстві.

Для фізичних осіб, які керують певними юридичними особами, текст передбачає умову володіння щонайменше 25 % статутного капіталу, щоб гарантувати реальну економічну залученість. Передбачено спеціальні правила для випадків, коли керівник сам є юридичною особою, а також вимогу щодо проживання фактичних бенефіціарів у випадках, передбачених текстом.

Положення також регулюватимуть питання щодо приміщень для ведення професійної діяльності, зокрема обмежуючи здійснення діяльності з особистого помешкання, за винятком певних випадків.

Професійна картка

Законопроект запроваджує професійну картку для кількох категорій осіб, які беруть участь у відповідній діяльності. У ній зазначатимуться особисті дані власника, торгова назва закладу, назва товариства, якщо діяльність здійснюється у формі товариства, а також види діяльності, на які поширюється дозвіл.

Строк дії потребує уточнення. Початкова пропозиція передбачала три роки; Комісія Національної ради збільшила цей термін до п’яти років, і саме цей термін зазначений у прийнятому консолідованому тексті. У деяких повідомленнях досі наводиться попередня версія, що підкреслює доцільність посилатися на прийнятий текст, а не на резюме.

Обов’язок проходження професійної підготовки

Буде запроваджено обов’язкове професійне навчання, яке слід пройти принаймні один раз протягом кожного терміну дії посвідчення.

Для окремих осіб, які виконують функції, аналогічні функціям переговорника або комерційного агента, але не відповідають необхідним вимогам щодо професійної придатності, передбачено особливий режим: у такому випадку навчання слід пройти протягом одного року, з урахуванням умов, передбачених у тексті.

Письмове доручення

Пропозиція передбачає зміну чинного режиму шляхом запровадження вимоги щодо письмової довіреності з обмеженим терміном дії, яка не буде залежати від запиту клієнта.

Така формалізація має прямий вплив на винагороду: її метою є гарантування того, що лише належним чином уповноважений представник може отримувати комісійні.

Винагорода посередників

У продовження цього текст передбачає, що винагорода за операції з нерухомістю може виплачуватися лише фахівцю, який має адміністративне дозвіл. Заявленою метою є запобігання виплаті винагороди не уповноваженим посередникам.

Регулювання реклами

Пропозиція суворо регулює рекламу, що стосується операцій з нерухомістю, на які поширюється дія закону № 1.252. Прийнятий принцип полягає в тому, щоб дозволити її лише уповноваженим особам.

Однак цей принцип має виняток, про який було б неправильно не згадати: рекламу може розміщувати особа, яка не має відповідного дозволу, якщо вона була спеціально уповноважена на це уповноваженим фахівцем, і якщо назва установи, якою керує цей фахівець, зазначена на рекламному носії.

Санкції

Пропозиція посилює систему адміністративних та кримінальних санкцій. Зокрема, вона передбачає нові правопорушення, пов’язані з здійсненням діяльності без дозволу, виходом за межі дозволу, певними практиками винагороди, дорученням та рекламою.

Деякі штрафи можуть бути збільшені до розміру можливого отриманого прибутку. До цього додається призупинення або скасування адміністративного дозволу.

Перехідні заходи

Текст передбачає перехідні положення. Уряд, зокрема, зазначає, що фахівцям, які вже здійснюють діяльність, буде надано один рік для приведення своєї діяльності у відповідність до нових вимог щодо підготовки. Крім того, текст містить конкретні положення, що застосовуються до осіб, які вже мають дозвіл.

На якому етапі знаходиться процедура

У Монако законопроект, ухвалений Національною радою, передається уряду, який мав шість місяців — тобто до 6 квітня 2026 року — щоб вирішити, чи припинити процедуру, чи перетворити текст на законопроект. Було обрано другий варіант. Тепер законопроект має бути поданий протягом одного року з моменту закінчення цього шестимісячного терміну, тобто не пізніше 6 квітня 2027 року.

Що залишається невизначеним

Слід висловити три застереження.

Законопроект ще не подано. Його редакція може відрізнятися від редакції ухваленої пропозиції, зокрема щодо суттєвих питань.

Декілька положень містять посилання на підзаконні акти. Їхній зміст визначатиме практичний масштаб реформи, зокрема щодо умов отримання професійної картки та змісту навчальних програм.

Нарешті, у деяких публічних повідомленнях містяться розбіжності щодо деталей, таких як термін дії посвідчення. Щодо тексту, який перебуває на розгляді, авторитетним є лише консолідований документ.

Що клієнт може зробити вже зараз

Не чекаючи на набуття чинності закону, три кроки, що випливають із здорового глузду, дозволяють підготуватися до реформи заздалегідь.

Перевірити ліцензію та зазначені в ній повноваження. Ліцензія на «Операції з нерухомістю та комерційними об’єктами» не охоплює діяльність управителя, і навпаки. Запитати, яку саме ліцензію має фахівець, є цілком законним.

Вимагати письмового доручення. Стаття 12 чинного закону надає клієнту право вимагатийого, і доручення має бути оформлене в письмовій формі та обмежене в часі. Це найкращий захист від оскаржень гонорарів, і реформа має на меті зробити це нормою.

Перевірте, кому виплачується комісія. Реформа має на меті забезпечити, щоб винагорода виплачувалася лише власнику адміністративного дозволу. Це вже є практикою серйозних агентств.

Як знайти фахівця з нерухомості в Монако

Необхідне уточнення: професійний довідник надає інформацію, але не підтверджує її достовірність. Компетентним органом з питань видачі адміністративного дозволу на здійснення діяльності є Управління економічного розвитку, і саме в ньому можна перевірити статус фахівця.

KaliDirectory пропонує дещо інше: карту сектору нерухомості Монако з інформацією, що дозволяє ідентифікувати зазначені компанії та полегшує додатковий пошук у компетентних органах.

Сектор поділено на основні групи діяльності: агентства нерухомості, що займаються купівлею-продажем та орендою; управителі майна та синдики, що здійснюють управління; консультанти та послуги у сфері нерухомості; а також девелопери. Цей поділ частково збігається, але не перекривається, з розмежуванням двох адміністративних дозволів, описаних вище.

Доступ до всіх зазначених організацій можна отримати черездовідник монегаських підприємств. Для підходу, орієнтованого на конкретні кроки, а не на види діяльності, довідник «Як оселитися в Монако» розглядає питання житла з точки зору нового мешканця.

Суворість у питанні каталогізації регульованих професій не є комерційним аргументом: це вимога, яку реформа, якщо вона буде успішною, зробить ще більш суворою для всіх учасників ринку нерухомості.