Professions immobilières à Monaco : ce que prévoit la réforme de la loi n° 1.252

Situation juridique vérifiée en septembre 2026. Cet article présente l'état de la réglementation monégasque et les principales dispositions prévues par la proposition de loi n° 271. Cette proposition n'est pas, à ce jour, une loi entrée en vigueur, et son contenu peut encore évoluer au cours de la procédure législative.

Le cadre principal qui régit les agents immobiliers, les administrateurs de biens et les syndics monégasques repose toujours sur la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002, régulièrement modifiée depuis son adoption, ainsi que sur ses textes d'application. Une réforme d'ampleur, qui vise à en revoir substantiellement les conditions d'exercice, a été adoptée par le Conseil National en octobre 2025 et suit actuellement son parcours législatif.

Comprendre où se situe la frontière entre ce qui s'applique aujourd'hui et ce qui est seulement envisagé est indispensable, que l'on exerce dans le secteur ou qu'on s'apprête à confier un mandat.

Ce que prévoit le droit actuellement applicable

La loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 régit les conditions d'exercice des activités portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Toute personne physique ou morale qui se livre à titre de profession habituelle à des opérations sur les biens d'autrui doit obtenir une autorisation administrative.

Deux autorisations distinctes

Le texte distingue deux autorisations. La première, mentionnée « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », couvre l'achat, la vente, l'échange, la location et la sous-location, ainsi que les fonds de commerce et certaines cessions de parts sociales. La seconde, mentionnée « Gestion immobilière, administration de biens immobiliers et syndic d'immeubles en copropriété », couvre la gestion et le syndic de copropriété. Une même structure peut détenir les deux.

Cette distinction n'est pas formelle : elle détermine ce qu'un professionnel est habilité à faire.

Elle ne se confond pas non plus avec la nomenclature d'activité. Une agence relevant du code NAF 6831Y, activités de service d'intermédiation pour les activités immobilières, peut détenir l'une ou l'autre des autorisations, ou les deux. Le code NAF décrit l'activité déclarée, l'autorisation détermine ce qui est permis.

Aptitude professionnelle et garantie financière

L'Ordonnance Souveraine n° 15.700 du 26 février 2003, modifiée par l'Ordonnance Souveraine n° 8.860 du 15 octobre 2021, fixe les conditions d'application de la loi. Elle subordonne l'autorisation à la justification d'une aptitude professionnelle, à la souscription d'une garantie financière et à une assurance de responsabilité civile.

Le montant de la garantie financière forfaitaire et solidaire doit être au moins égal à 150 000 euros, et ce de manière distincte pour les activités de transactions et pour celles de gestion immobilière, administration de biens et syndic. Un professionnel titulaire des deux autorisations souscrit donc deux garanties. Pour les deux premières années d'exercice, cette garantie minimale est ramenée à 50 000 euros, sous réserve des conditions prévues par le texte.

La loi prévoit par ailleurs une incompatibilité : l'exercice de ces activités est incompatible avec toute profession réglementée, ainsi qu'avec l'exercice à titre professionnel de toute activité dont l'objet principal est la fourniture de conseil à des tiers.

Le régime actuel du mandat

C'est le point le plus souvent mal compris, et celui que la réforme modifie le plus directement.

L'article 12 de la loi n° 1.252 prévoit qu'à la demande du client, le titulaire de l'autorisation administrative doit établir un mandat l'habilitant à négocier ou à s'engager. Ce mandat doit alors être écrit et limité dans le temps.

L'écrit n'est donc pas une exigence systématique : il est déclenché par la demande du client. La jurisprudence monégasque a confirmé qu'entre un agent immobilier et le particulier qui le mandate, l'existence d'un contrat écrit n'est pas obligatoire, sauf demande expresse de ce dernier, et qu'un mandat peut, dans certaines circonstances, être verbal.

Le même article pose en revanche une règle indépendante du mandat : aucune somme représentative de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise n'est due au titulaire de l'autorisation, ni ne peut être acceptée par lui, avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un même acte constatant l'engagement des parties.

Enfin, le droit actuel ne prévoit ni carte professionnelle ni obligation de formation continue.

Pourquoi une réforme

Les motifs avancés par le Gouvernement Princier tiennent en quatre points : l'évolution économique du secteur, les attentes de la clientèle, l'augmentation du nombre d'acteurs, et le renforcement de la réglementation — en particulier en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, qui place les professionnels de l'immobilier en première ligne des obligations de vigilance.

La réforme s'inscrit dans une séquence plus large. La loi n° 1.560 du 2 juillet 2024 a encadré l'activité de marchand de biens, son ordonnance d'application fixant notamment une garantie financière propre et l'obligation de produire des attestations de conformité électrique et énergétique. La révision de la loi n° 1.252 en constitue l'étape suivante, et de loin la plus large.

Ce que prévoit la proposition de loi n° 271

Les dispositions qui suivent sont celles du texte adopté par le Conseil National le 2 octobre 2025. Elles ne sont pas en vigueur et peuvent encore évoluer.

Un ancrage local renforcé

La proposition prévoit de durcir les conditions de délivrance de l'autorisation administrative, avec l'introduction d'une condition de résidence effective en Principauté.

Pour les personnes physiques administrant certaines personnes morales, le texte prévoit une condition de détention d'au moins 25 % du capital social, afin de garantir une implication économique réelle. Des règles spécifiques sont prévues lorsque l'administrateur est lui-même une personne morale, ainsi qu'une condition de résidence des bénéficiaires effectifs dans les cas visés par le texte.

Des dispositions encadreraient également les locaux professionnels, en limitant notamment l'exercice depuis un domicile personnel, sous réserve de certaines exceptions.

Une carte professionnelle

Le texte instaure une carte professionnelle pour plusieurs catégories de personnes intervenant dans les activités concernées. Elle mentionnerait l'identité de son titulaire, le nom commercial de l'établissement, la dénomination sociale lorsque l'activité est exercée sous forme sociétaire, ainsi que les activités couvertes par l'autorisation.

La durée de validité mérite une précision. La proposition initiale prévoyait trois ans ; la Commission du Conseil National l'a portée à cinq ans, et c'est cette durée qui figure dans le texte consolidé adopté. Certaines communications reprennent encore la version antérieure, ce qui illustre l'intérêt de se référer au texte adopté plutôt qu'aux résumés.

Une obligation de formation

Une obligation de formation professionnelle serait instaurée, à suivre au moins une fois pendant chaque période de validité de la carte.

Un régime particulier est prévu pour certaines personnes exerçant des missions assimilables à celles de négociateur ou d'agent commercial et ne disposant pas des conditions d'aptitude professionnelle requises : la formation devrait alors être suivie dans un délai d'un an, sous réserve des conditions prévues par le texte.

Le mandat écrit

La proposition prévoit de transformer le régime actuel en imposant un mandat écrit et limité dans le temps, sans le subordonner à la demande du client.

Cette formalisation a une conséquence directe sur la rémunération : elle vise à garantir que seul le mandataire dûment autorisé puisse percevoir une commission.

La rémunération des intermédiaires

Dans le prolongement, le texte prévoit que la rémunération relative aux opérations immobilières ne pourrait être versée qu'au professionnel titulaire de l'autorisation administrative. L'objectif affiché est d'empêcher la rémunération d'intermédiaires non habilités.

L'encadrement de la publicité

La proposition encadre fortement la publicité portant sur les opérations immobilières visées par la loi n° 1.252. Le principe retenu est de la réserver aux personnes autorisées.

Ce principe comporte toutefois une exception qu'il serait inexact de passer sous silence : la publicité peut être réalisée par une personne non autorisée lorsqu'elle a été expressément mandatée à cet effet par un professionnel autorisé, et que le nom de l'établissement exploité par ce professionnel est mentionné sur le support publicitaire.

Les sanctions

La proposition renforce le dispositif de sanctions administratives et pénales. Elle prévoit notamment de nouvelles infractions liées à l'exercice sans autorisation, au dépassement du champ de l'autorisation, à certaines pratiques de rémunération, au mandat et à la publicité.

Certaines amendes peuvent être majorées jusqu'au montant du profit éventuellement réalisé. S'y ajoutent la suspension ou la révocation de l'autorisation administrative.

Les mesures transitoires

Le texte prévoit des dispositions transitoires. Le Gouvernement indique notamment qu'un délai d'un an serait accordé aux professionnels déjà en exercice pour se conformer aux nouvelles exigences de formation. Le texte contient par ailleurs des dispositions spécifiques applicables aux personnes déjà autorisées.

Où en est la procédure

À Monaco, une proposition de loi adoptée par le Conseil National est transmise au Gouvernement, qui disposait d'un délai de six mois — soit jusqu'au 6 avril 2026 — pour décider soit d'interrompre la procédure, soit de transformer le texte en projet de loi. Cette seconde voie a été retenue. Le projet de loi doit désormais être déposé dans un délai d'un an à compter de l'expiration de ce délai de six mois, soit au plus tard le 6 avril 2027.

Ce qui reste incertain

Trois réserves méritent d'être posées.

Le projet de loi n'a pas encore été déposé. Sa rédaction peut différer de celle de la proposition adoptée, y compris sur des points substantiels.

Plusieurs dispositions renvoient à des textes d'application. Leur contenu déterminera la portée pratique de la réforme, en particulier sur les modalités de la carte professionnelle et le contenu des formations.

Enfin, certaines communications publiques divergent sur des détails, comme la durée de validité de la carte. Sur un texte en procédure, seul le document consolidé fait foi.

Ce qu'un client peut déjà faire

Sans attendre l'entrée en vigueur d'un texte, trois réflexes relèvent du bon sens et anticipent la réforme.

Vérifier l'autorisation et sa mention. Une autorisation « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne couvre pas l'activité de syndic, et inversement. Demander laquelle est détenue est légitime.

Demander un mandat écrit. L'article 12 de la loi actuelle donne au client le droit de l'exiger, et le mandat doit alors être écrit et limité dans le temps. C'est la meilleure protection contre les contestations d'honoraires, et la réforme entend en faire la règle.

Vérifier à qui la commission est versée. La réforme entend réserver la rémunération au titulaire de l'autorisation administrative. C'est déjà la pratique des cabinets sérieux.

Identifier un professionnel de l'immobilier à Monaco

Une précision nécessaire : un annuaire professionnel informe, il ne certifie pas. L'autorité compétente en matière d'autorisation administrative d'exercer est la Direction du Développement Économique, et c'est auprès d'elle que se vérifie le statut d'un professionnel.

Ce que KaliDirectory apporte est d'un autre ordre : une cartographie du secteur immobilier monégasque, avec des informations permettant d'identifier les entreprises référencées et de faciliter les recherches complémentaires auprès des autorités compétentes.

Le secteur y est découpé selon les grandes familles d'activité : les agences immobilières pour la transaction et la location, les administrateurs de biens et syndics pour la gestion, les conseils et services immobiliers, et les promoteurs. Ce découpage recoupe partiellement, sans s'y superposer, la distinction des deux autorisations administratives décrite plus haut.

L'ensemble des structures référencées est accessible depuis l'annuaire des entreprises monégasques. Pour une approche par démarches plutôt que par métier, le guide s'installer à Monaco aborde le volet logement du point de vue du nouveau résident.

La rigueur en matière de référencement des professions réglementées n'est pas un argument commercial : c'est une contrainte que la réforme, si elle aboutit, rendra plus exigeante encore pour tous les acteurs de l'information immobilière.