Beroepen in de vastgoedsector in Monaco: wat houdt de hervorming van wet nr. 1.252 in?

Rechtssituatie gecontroleerd in september 2026. Dit artikel geeft een overzicht van de huidige Monegaskische regelgeving en de belangrijkste bepalingen van wetsvoorstel nr. 271. Dit voorstel is op dit moment nog geen wet die van kracht is geworden en de inhoud ervan kan tijdens de wetgevingsprocedure nog veranderen.

Het belangrijkste kader voor makelaars, vastgoedbeheerders en syndici in Monaco is nog steeds gebaseerd op wet nr. 1.252 van 12 juli 2002, die sinds de goedkeuring ervan regelmatig is gewijzigd, en op de bijbehorende uitvoeringsbepalingen. Een ingrijpende hervorming, die tot doel heeft de uitoefeningsvoorwaarden substantieel te herzien, is in oktober 2025 door de Nationale Raad aangenomen en doorloopt momenteel de wetgevingsprocedure.

Het is van essentieel belang om te begrijpen waar de grens ligt tussen wat vandaag van toepassing is en wat nog slechts in overweging wordt genomen, of men nu in de sector werkzaam is of op het punt staat een opdracht te verstrekken.

Wat de huidige wetgeving voorschrijft

Wet nr. 1.252 van 12 juli 2002 regelt de voorwaarden voor de uitoefening van activiteiten met betrekking tot onroerend goed en handelsfondsen. Elke natuurlijke of rechtspersoon die zich beroepsmatig bezighoudt met transacties met betrekking tot andermans eigendommen, moet een administratieve vergunning verkrijgen.

Twee afzonderlijke vergunningen

De tekst maakt onderscheid tussen twee vergunningen. De eerste, met de benaming „Transacties met onroerend goed en handelsbedrijven”, heeft betrekking op de aankoop, verkoop, ruil, verhuur en onderverhuur, evenals op handelsbedrijven en bepaalde overdrachten van aandelen. De tweede, met de titel „Vastgoedbeheer, beheer van onroerende goederen en syndicus van mede-eigendommen”, heeft betrekking op het beheer en de syndicus van mede-eigendommen. Eenzelfde entiteit kan beide vergunningen bezitten.

Dit onderscheid is niet formeel: het bepaalt wat een beroepsbeoefenaar mag doen.

Het is ook niet te verwarren met de activiteitenclassificatie. Een makelaarskantoor dat valt onder NAF-code 6831Y, bemiddelingsdiensten voor onroerendgoedactiviteiten, kan over een van beide vergunningen beschikken, of over beide. De NAF-code beschrijft de aangegeven activiteit, de vergunning bepaalt wat is toegestaan.

Beroepsbekwaamheid en financiële garantie

Soevereine verordening nr. 15.700 van 26 februari 2003, gewijzigd bij soevereine verordening nr. 8.860 van 15 oktober 2021, stelt de voorwaarden voor de toepassing van de wet vast. De vergunning wordt afhankelijk gesteld van het aantonen van beroepsbekwaamheid, het stellen van een financiële garantie en het afsluiten van een aansprakelijkheidsverzekering.

Het bedrag van de forfaitaire en hoofdelijke financiële garantie moet ten minste 150.000 euro bedragen, en dit afzonderlijk voor transactieactiviteiten en voor activiteiten op het gebied van vastgoedbeheer, vermogensbeheer en syndicus. Een beroepsbeoefenaar die houder is van beide vergunningen sluit dus twee garanties af. Gedurende de eerste twee jaar van de uitoefening van het beroep wordt deze minimumgarantie verlaagd tot 50.000 euro, onder voorbehoud van de in de wet vastgestelde voorwaarden.

De wet voorziet bovendien in een onverenigbaarheid: de uitoefening van deze activiteiten is onverenigbaar met elk gereglementeerd beroep, alsook met de beroepsmatige uitoefening van elke activiteit waarvan het hoofddoel het verstrekken van advies aan derden is.

De huidige regeling voor het mandaat

Dit is het punt dat het vaakst verkeerd wordt begrepen, en het punt dat door de hervorming het meest direct wordt gewijzigd.

Artikel 12 van wet nr. 1.252 bepaalt dat de houder van de administratieve vergunningop verzoek van de cliënt een volmacht moet opstellen die hem machtigt om te onderhandelen of verbintenissen aan te gaan. Deze volmacht moet dan schriftelijk zijn en in de tijd beperkt zijn.

De schriftelijke vorm is dus geen systematische vereiste: deze wordt in gang gezet door het verzoek van de klant. De Monegaskische rechtspraak heeft bevestigd dat tussen een makelaar en de particulier die hem een opdracht geeft, het bestaan van een schriftelijke overeenkomst niet verplicht is, tenzij de particulier hier uitdrukkelijk om vraagt, en dat een opdracht onder bepaalde omstandigheden mondeling kan zijn.

Hetzelfde artikel stelt daarentegen een regel vast die losstaat van de opdracht: er is geen bedrag verschuldigd aan de vergunninghouder ter dekking van commissies, zoekkosten, bemiddelingskosten, reclame- of tussenwerkkosten, noch mag hij dit aanvaarden, voordat de transactie daadwerkelijk is gesloten en vastgelegd in één en dezelfde akte waarin de verbintenis van de partijen wordt vastgelegd.

Ten slotte voorziet de huidige wetgeving noch in een beroepskaart, noch in een verplichting tot permanente bijscholing.

Waarom een hervorming?

De door de regering van het Prinsdom aangevoerde redenen kunnen in vier punten worden samengevat: de economische ontwikkeling van de sector, de verwachtingen van de klanten, de toename van het aantal marktdeelnemers en de aanscherping van de regelgeving — met name op het gebied van de bestrijding van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, waardoor vastgoedprofessionals in de frontlinie staan wat betreft de zorgvuldigheidsverplichtingen.

De hervorming maakt deel uit van een bredere reeks maatregelen. Wet nr. 1.560 van 2 juli 2024 heeft het beroep van vastgoedhandelaar gereguleerd; de uitvoeringsverordening daarvan schrijft met name een eigen financiële garantie voor en de verplichting om verklaringen van elektrische en energetische conformiteit over te leggen. De herziening van wet nr. 1.252 vormt de volgende stap hierin, en veruit de meest ingrijpende.

Wat het wetsvoorstel nr. 271 beoogt

De onderstaande bepalingen zijn afkomstig uit de tekst die op 2 oktober 2025 door de Nationale Raad is aangenomen. Ze zijn nog niet van kracht en kunnen nog worden gewijzigd.

Een sterkere lokale verankering

Het wetsvoorstel voorziet in een aanscherping van de voorwaarden voor de afgifte van de administratieve vergunning, met de invoering van een voorwaarde van daadwerkelijke verblijfplaats in het Vorstendom.

Voor natuurlijke personen die bepaalde rechtspersonen besturen, voorziet de tekst in de voorwaarde dat zij ten minste 25 % van het maatschappelijk kapitaal in bezit hebben, om een daadwerkelijke economische betrokkenheid te waarborgen. Er zijn specifieke regels voorzien wanneer de bestuurder zelf een rechtspersoon is, evenals een vereiste van ingezetenschap van de uiteindelijke begunstigden in de gevallen waarop de tekst betrekking heeft.

Er zouden ook bepalingen gelden voor bedrijfsruimten, waarbij met name de uitoefening van de activiteit vanuit een privéwoning wordt beperkt, behoudens bepaalde uitzonderingen.

Een beroepskaart

De tekst voert een beroepskaart in voor verschillende categorieën personen die bij de betreffende activiteiten betrokken zijn. Hierop zouden de identiteit van de houder, de handelsnaam van de vestiging, de maatschappelijke naam wanneer de activiteit in de vorm van een vennootschap wordt uitgeoefend, en de activiteiten waarop de vergunning betrekking heeft, worden vermeld.

De geldigheidsduur verdient nadere toelichting. Het oorspronkelijke voorstel voorzag in drie jaar; de Commissie van de Nationale Raad heeft deze verlengd tot vijf jaar, en het is deze termijn die in de aangenomen geconsolideerde tekst is opgenomen. In sommige mededelingen wordt nog steeds de eerdere versie aangehaald, wat aantoont dat het zinvol is om de aangenomen tekst te raadplegen in plaats van de samenvattingen.

Een opleidingsverplichting

Er zou een verplichting tot beroepsopleiding worden ingevoerd, die ten minste eenmaal per geldigheidsperiode van de kaart moet worden gevolgd.

Er is een bijzondere regeling voorzien voor bepaalde personen die taken uitoefenen die vergelijkbaar zijn met die van onderhandelaar of handelsagent en die niet over de vereiste beroepsbekwaamheid beschikken: de opleiding moet dan binnen een jaar worden gevolgd, met inachtneming van de in de tekst vastgelegde voorwaarden.

Het schriftelijke mandaat

Het voorstel voorziet in een wijziging van de huidige regeling door een schriftelijke en in de tijd beperkte volmacht verplicht te stellen, zonder dat dit afhankelijk is van het verzoek van de klant.

Deze formalisering heeft een direct gevolg voor de vergoeding: zij beoogt te waarborgen dat alleen de naar behoren gemachtigde bemiddelaar een provisie kan ontvangen.

De vergoeding van tussenpersonen

In het verlengde daarvan bepaalt de tekst dat de vergoeding met betrekking tot vastgoedtransacties uitsluitend mag worden uitbetaald aan de beroepsbeoefenaar die in het bezit is van de administratieve vergunning. Het doel hiervan is te voorkomen dat niet-bevoegde tussenpersonen een vergoeding ontvangen.

Regulering van reclame

Het voorstel legt strenge regels op aan reclame met betrekking tot vastgoedtransacties die onder wet nr. 1.252 vallen. Het gehanteerde principe is dat deze reclame voorbehouden is aan bevoegde personen.

Dit beginsel kent echter een uitzondering die niet onvermeld mag blijven: reclame mag worden gemaakt door een niet-bevoegde persoon wanneer deze daartoe uitdrukkelijk is gemachtigd door een bevoegde beroepsbeoefenaar en de naam van de door deze beroepsbeoefenaar geëxploiteerde vestiging op het reclamemateriaal wordt vermeld.

De sancties

Het voorstel versterkt het stelsel van administratieve en strafrechtelijke sancties. Het voorziet met name in nieuwe overtredingen in verband met het uitoefenen van activiteiten zonder vergunning, het overschrijden van het toepassingsgebied van de vergunning, bepaalde beloningspraktijken, het mandaat en de reclame.

Bepaalde boetes kunnen worden verhoogd tot het bedrag van de eventueel behaalde winst. Daarbij komen nog de schorsing of intrekking van de administratieve vergunning.

De overgangsmaatregelen

De tekst bevat overgangsbepalingen. De regering geeft met name aan dat aan reeds actieve beroepsbeoefenaars een termijn van één jaar zou worden toegekend om aan de nieuwe opleidingseisen te voldoen. De tekst bevat bovendien specifieke bepalingen die van toepassing zijn op personen die reeds over een vergunning beschikken.

Hoe ver is de procedure gevorderd?

In Monaco wordt een door de Nationale Raad aangenomen wetsvoorstel doorgestuurd naar de regering, die zes maanden de tijd had – dat wil zeggen tot 6 april 2026 – om te beslissen of de procedure zou worden stopgezet of dat de tekst zou worden omgezet in een wetsontwerp. Er is gekozen voor de tweede optie. Het wetsontwerp moet nu binnen een jaar na het verstrijken van deze termijn van zes maanden worden ingediend, dat wil zeggen uiterlijk op 6 april 2027.

Wat nog onzeker is

Er zijn drie kanttekeningen die het vermelden waard zijn.

Het wetsontwerp is nog niet ingediend. De formulering ervan kan afwijken van die van het aangenomen voorstel, ook op inhoudelijke punten.

Verschillende bepalingen verwijzen naar uitvoeringsbepalingen. De inhoud daarvan zal de praktische reikwijdte van de hervorming bepalen, met name wat betreft de voorwaarden voor de beroepskaart en de inhoud van de opleidingen.

Ten slotte lopen sommige openbare mededelingen uiteen wat betreft details, zoals de geldigheidsduur van de kaart. Bij een wetsvoorstel dat in behandeling is, is alleen het geconsolideerde document bindend.

Wat een klant nu al kan doen

Zonder te wachten op de inwerkingtreding van een wetstekst zijn er drie maatregelen die op gezond verstand berusten en vooruitlopen op de hervorming.

Controleer de vergunning en de vermelding daarvan. Een vergunning voor „Transacties met onroerend goed en bedrijfsactiviteiten“ dekt de activiteit van een vastgoedbeheerder niet, en omgekeerd. Het is legitiem om te vragen welke vergunning er wordt gehouden.

Vraag om een schriftelijke volmacht. Artikel 12 van de huidige wet geeft de klant het recht hierop aan te dringen, en de volmacht moet dan schriftelijk zijn en in de tijd beperkt. Dit is de beste bescherming tegen betwistingen van honoraria, en de hervorming beoogt hiervan de regel te maken.

Controleer aan wie de commissie wordt betaald. De hervorming beoogt de vergoeding voor te behouden aan de houder van de administratieve vergunning. Dit is al de gangbare praktijk bij serieuze kantoren.

Een vastgoedprofessional in Monaco vinden

Een noodzakelijke verduidelijking: een beroepsgids informeert, maar certificeert niet. De bevoegde autoriteit voor de verlening van administratieve vergunningen is de Directie Economische Ontwikkeling, en bij deze instantie moet de status van een professional worden gecontroleerd.

Wat KaliDirectory biedt, is van een andere orde: een overzicht van de Monegaskische vastgoedsector, met informatie waarmee de vermelde bedrijven kunnen worden geïdentificeerd en aanvullend onderzoek bij de bevoegde autoriteiten wordt vergemakkelijkt.

De sector is daar onderverdeeld in de belangrijkste activiteitsgroepen: makelaarskantoren voor verkoop en verhuur, vastgoedbeheerders en syndici voor het beheer, vastgoedadvies en -diensten, en projectontwikkelaars. Deze indeling overlapt gedeeltelijk, zonder er volledig mee samen te vallen, het onderscheid tussen de twee hierboven beschreven administratieve vergunningen.

Alle vermelde organisaties zijn te vinden inhet bedrijvenregister van Monaco. Voor een benadering op basis van procedures in plaats van beroepen behandelt de gids „Zich vestigen in Monaco“ het onderwerp huisvesting vanuit het perspectief van de nieuwe inwoner.

De strikte aanpak bij het vermelden van gereglementeerde beroepen is geen commercieel argument: het is een verplichting die, als de hervorming doorgaat, nog strenger zal worden voor alle spelers op het gebied van vastgoedinformatie.