Профессии в сфере недвижимости в Монако: что предусматривает реформа закона № 1.252

Правовая ситуация на сентябрь 2026 года. В данной статье представлено состояние законодательства Монако и основные положения, предусмотренные законопроектом № 271. На данный момент этот законопроект не является законом, вступившим в силу, и его содержание может еще измениться в ходе законодательного процесса.

Основная нормативная база, регулирующая деятельность агентов по недвижимости, управляющих имуществом и управляющих жилищными кооперативами в Монако, по-прежнему основана на законе № 1.252 от 12 июля 2002 года, который регулярно изменялся с момента его принятия, а также на соответствующих подзаконных актах. В октябре 2025 года Национальный совет одобрил масштабную реформу, направленную на существенное пересмотр условий осуществления профессиональной деятельности, и в настоящее время она проходит законодательную процедуру.

Понимание того, где проходит грань между тем, что действует сегодня, и тем, что пока только планируется, является крайне важным, независимо от того, работаете ли вы в этой сфере или собираетесь поручить кому-либо выполнение соответствующих функций.

Что предусматривает действующее законодательство

Закон № 1.252 от 12 июля 2002 года регулирует условия осуществления деятельности, связанной с недвижимостью и коммерческими активами. Любое физическое или юридическое лицо, которое в качестве основной профессиональной деятельности осуществляет операции с имуществом третьих лиц, должно получить административное разрешение.

Два отдельных разрешения

В тексте закона выделяются два вида разрешений. Первое, обозначенное как «Сделки с недвижимостью и коммерческой деятельностью», охватывает покупку, продажу, обмен, аренду и субаренду, а также коммерческую деятельность и определенные виды передачи долей участия. Второе разрешение, обозначенное как «Управление недвижимостью, администрирование недвижимого имущества и управление многоквартирными домами в режиме совместного владения», охватывает управление недвижимостью и управление многоквартирными домами в режиме совместного владения. Одна и та же организация может обладать обоими разрешениями.

Это разграничение не носит формального характера: оно определяет, на какие действия уполномочен специалист.

Оно также не следует путать с номенклатурой видов деятельности. Агентство , подпадающее под код NAF 6831Y («Посреднические услуги в сфере недвижимости»), может обладать одним из этих разрешений, другим или обоими. Код NAF описывает заявленную деятельность, а разрешение определяет, что именно разрешено.

Профессиональная квалификация и финансовая гарантия

Суверенный указ № 15.700 от 26 февраля 2003 года, с поправками, внесёнными Суверенным указом № 8.860 от 15 октября 2021 года, устанавливает условия применения закона. Она ставит получение разрешения в зависимость от подтверждения профессиональной пригодности, предоставления финансовой гарантии и наличия страхования гражданской ответственности.

Сумма фиксированного и солидарного финансового обеспечения должна составлять не менее 150 000 евро, причем отдельно для операций с недвижимостью и для деятельности по управлению недвижимостью, администрированию имущества и выполнению функций управляющего. Таким образом, специалист, обладающий обоими разрешениями, оформляет два финансовых обеспечения. В течение первых двух лет деятельности эта минимальная гарантия снижается до 50 000 евро при соблюдении условий, предусмотренных законом.

Кроме того, закон предусматривает несовместимость: осуществление данной деятельности несовместимо с любой регулируемой профессией, а также с профессиональным осуществлением любой деятельности, основной целью которой является предоставление консультаций третьим лицам.

Действующий режим доверенности

Это наиболее часто неправильно понимаемый момент, и именно его реформа затрагивает наиболее непосредственно.

Статья 12 закона № 1.252 предусматривает,что по запросу клиента обладатель административного разрешения должен оформить доверенность, уполномочивающую его вести переговоры или принимать обязательства. Такая доверенность должна быть оформлена в письменном виде и иметь ограниченный срок действия.

Таким образом, письменная форма не является обязательным требованием: она устанавливается по запросу клиента. Судебная практика Монако подтвердила, что между риэлтором и физическим лицом, уполномочивающим его, наличие письменного договора не является обязательным, за исключением случаев явно выраженного требования со стороны последнего, и что доверенность может, при определенных обстоятельствах, быть устной.

Тем не менее, в той же статье установлено правило, не зависящее от доверенности: никакие суммы в виде комиссионных, расходов на поиск, оформление документов, рекламу или посредничество не подлежат уплате владельцу лицензии и не могут быть им приняты до тех пор, пока сделка не будет фактически заключена и зафиксирована в едином документе, подтверждающем обязательства сторон.

Наконец, действующее законодательство не предусматривает ни профессиональной лицензии, ни обязательного прохождения курсов повышения квалификации.

Почему нужна реформа

Причины, приведенные правительством Княжества, сводятся к четырем пунктам: экономическое развитие сектора, ожидания клиентов, рост числа участников рынка и ужесточение регулирования — в частности, в сфере борьбы с отмыванием денег и финансированием терроризма, что ставит специалистов в сфере недвижимости на передний план в плане обязательств по бдительности.

Эта реформа является частью более широкого процесса. Закон № 1.560 от 2 июля 2024 года установил рамки деятельности агентов по торговле недвижимостью, а его исполнительное постановление, в частности, закрепило требование о наличии собственной финансовой гарантии и обязательство предоставлять сертификаты соответствия электротехническим и энергетическим нормам. Пересмотр закона № 1.252 является следующим этапом этой реформы и, безусловно, самым масштабным.

Что предусматривает законопроект № 271

Приведенные ниже положения соответствуют тексту, принятому Национальным советом 2 октября 2025 года. Они не вступили в силу и могут еще измениться.

Усиление местной ориентации

Законопроект предусматривает ужесточение условий выдачи административного разрешения, в том числе введение требования о фактическом проживании в Княжестве.

Для физических лиц, управляющих определенными юридическими лицами, текст предусматривает требование владения не менее 25 % уставного капитала, с целью обеспечения реального экономического участия. Предусмотрены специальные правила для случаев, когда управляющим является само юридическое лицо, а также требование о проживании бенефициарных владельцев в случаях, указанных в тексте.

Положения также регулируют вопрос о помещениях для ведения профессиональной деятельности, в частности ограничивая ведение деятельности из личного жилища, за исключением определённых случаев.

Профессиональная лицензия

Текст вводит профессиональную карточку для нескольких категорий лиц, участвующих в соответствующей деятельности. В ней будут указаны личные данные владельца, торговое название учреждения, наименование юридического лица, если деятельность осуществляется в форме общества, а также виды деятельности, на которые распространяется разрешение.

Срок действия удостоверения требует уточнения. Первоначальное предложение предусматривало три года; Комиссия Национального совета увеличила этот срок до пяти лет, и именно этот срок указан в принятом консолидированном тексте. В некоторых сообщениях по-прежнему используется прежняя версия, что свидетельствует о целесообразности ориентироваться на принятый текст, а не на его краткие изложения.

Обязательное обучение

Будет введено обязательное профессиональное обучение, которое необходимо проходить не реже одного раза в течение каждого срока действия удостоверения.

Для определённых лиц, выполняющих задачи, сопоставимые с задачами переговорщика или коммерческого агента, но не обладающих требуемыми условиями профессиональной пригодности, предусмотрен особый режим: в этом случае обучение должно быть пройдено в течение одного года с учётом условий, предусмотренных текстом.

Письменное полномочие

Предложение предусматривает изменение действующего порядка путем введения требования о наличии письменной и ограниченной по сроку доверенности, не обусловленной запросом клиента.

Такая формализация напрямую влияет на вознаграждение: она призвана гарантировать, что комиссионные может получать только должным образом уполномоченный поверенный.

Вознаграждение посредников

В продолжение этого текст предусматривает, что вознаграждение, связанное с операциями с недвижимостью, может выплачиваться только специалисту, имеющему административное разрешение. Заявленная цель — предотвратить выплату вознаграждения неуполномоченным посредникам.

Регулирование рекламы

Данное предложение вводит строгие ограничения на рекламу, касающуюся операций с недвижимостью, на которые распространяется действие закона № 1.252. Принятый принцип заключается в том, чтобы разрешить её размещение только уполномоченным лицам.

Однако этот принцип содержит исключение, о котором было бы неверно умалчивать: реклама может осуществляться лицом, не имеющим соответствующего разрешения, если оно было явно уполномочено на это специалистом, имеющим разрешение, и если в рекламном материале указано название организации, управляемой этим специалистом.

Санкции

Данное предложение усиливает систему административных и уголовных санкций. В частности, оно предусматривает новые правонарушения, связанные с осуществлением деятельности без разрешения, выходом за рамки разрешения, определенными практиками вознаграждения, доверенностью и рекламой.

Размер некоторых штрафов может быть увеличен до суммы потенциально полученной прибыли. К этому добавляются приостановление действия или аннулирование административного разрешения.

Переходные меры

Текст содержит переходные положения. Правительство, в частности, указывает, что специалистам, уже осуществляющим профессиональную деятельность, будет предоставлен годичный срок для приведения своей деятельности в соответствие с новыми требованиями к подготовке. Кроме того, текст содержит специальные положения, применимые к лицам, уже имеющим разрешение.

На каком этапе находится процедура

В Монако законопроект, принятый Национальным советом, передается правительству, которое располагает шестимесячным сроком — то есть до 6 апреля 2026 года — для принятия решения либо о прекращении процедуры, либо о преобразовании текста в законопроект. Был выбран второй вариант. Теперь законопроект должен быть внесен в течение одного года с момента истечения этого шестимесячного срока, то есть не позднее 6 апреля 2027 года.

Что остаётся неопределённым

Следует высказать три оговорки.

Законопроект ещё не внесён. Его редакция может отличаться от редакции принятого предложения, в том числе по существенным вопросам.

Ряд положений содержит ссылки на подзаконные акты. Их содержание определит практический охват реформы, в частности в отношении порядка выдачи профессиональной карты и содержания учебных программ.

Наконец, в некоторых публичных заявлениях имеются расхождения по деталям, таким как срок действия удостоверения. В отношении текста, находящегося на рассмотрении, авторитетным является только консолидированный документ.

Что клиент может сделать уже сейчас

Не дожидаясь вступления закона в силу, можно руководствоваться тремя простыми советами, основанными на здравом смысле, которые позволят подготовиться к реформе заранее.

Проверить лицензию и указание в ней. Лицензия «Сделки с недвижимостью и коммерческой собственностью» не охватывает деятельность управляющего, и наоборот. Задавать вопрос о том, какая именно лицензия имеется, вполне законно.

Попросить предоставить письменное полномочие. Статья 12 действующего закона дает клиенту право требовать его, и в этом случае полномочие должно быть оформлено в письменном виде и ограничено по сроку. Это лучшая защита от споров по поводу гонораров, и реформа намерена сделать это правилом.

Уточните, кому выплачивается комиссионное вознаграждение. Реформа направлена на то, чтобы вознаграждение получал только обладатель административного разрешения. Такая практика уже применяется в серьёзных агентствах.

Как найти специалиста по недвижимости в Монако

Необходимое уточнение: профессиональный справочник предоставляет информацию, но не подтверждает её достоверность. Компетентным органом по вопросам выдачи административных разрешений на ведение деятельности является Управление экономического развития, и именно в этом ведомстве можно проверить статус специалиста.

KaliDirectory предлагает услуги иного рода: карту сектора недвижимости Монако с информацией, позволяющей идентифицировать указанные в справочнике компании и облегчить дополнительный поиск в компетентных органах.

Сектор разбит на основные группы деятельности: агентства недвижимости, занимающиеся сделками и арендой; управляющие недвижимостью и синдики, отвечающие за управление; консультанты и поставщики услуг в сфере недвижимости; а также застройщики. Эта классификация частично пересекается с описанным выше разграничением двух видов административных разрешений, но не дублирует его.

Доступ ко всем включённым в справочник организациям можно получить черезсправочник монегаскских предприятий. Для тех, кто предпочитает подход, ориентированный на конкретные действия, а не на вид деятельности, в руководстве «Как обосноваться в Монако» рассматривается вопрос жилья с точки зрения нового жителя.

Строгость в вопросах указания регулируемых профессий — это не коммерческий аргумент: это требование, которое реформа, если она будет осуществлена, сделает ещё более жёстким для всех участников рынка недвижимости.