المهن العقارية في موناكو: ما تنص عليه إصلاحات القانون رقم 1.252

الوضع القانوني تم التحقق منه في سبتمبر 2026. يعرض هذا المقال حالة التشريعات المونيغاسية والأحكام الرئيسية المنصوص عليها في مشروع القانون رقم 271. لم يدخل هذا المشروع حيز التنفيذ حتى الآن، وقد يتغير محتواه خلال الإجراءات التشريعية.

لا يزال الإطار الرئيسي الذي ينظم عمل الوكلاء العقاريين ومديري الممتلكات وأمناء الملاك في موناكو مستندًا إلى القانون رقم 1252 المؤرخ 12 يوليو 2002، الذي خضع لتعديلات منتظمة منذ اعتماده، بالإضافة إلى نصوصه التنفيذية. وقد اعتمد المجلس الوطني في أكتوبر 2025 إصلاحًا واسع النطاق يهدف إلى إعادة النظر بشكل جوهري في شروط ممارسة هذه المهن، وهو يخضع حاليًا للمسار التشريعي.

ومن الضروري فهم الحد الفاصل بين ما هو ساري المفعول اليوم وما هو قيد الدراسة فقط، سواء كنت تعمل في هذا القطاع أو تستعد لتوكيل أحدهم.

ما ينص عليه القانون المعمول به حالياً

ينظم القانون رقم 1.252 المؤرخ 12 يوليو 2002 شروط ممارسة الأنشطة المتعلقة بالعقارات والأصول التجارية. ويجب على أي شخص طبيعي أو اعتباري يمارس بشكل معتاد عمليات تتعلق بممتلكات الغير الحصول على ترخيص إداري.

تصريحان منفصلان

يميز النص بين ترخيصين. الأول، المشار إليه بـ«المعاملات المتعلقة بالعقارات والأعمال التجارية»، ويشمل الشراء والبيع والمبادلة والتأجير وإعادة التأجير، فضلاً عن الأعمال التجارية وبعض عمليات التنازل عن الحصص في الشركات. أما الثاني، المسمى «إدارة العقارات، وإدارة الممتلكات العقارية، وإدارة المباني المشتركة»، فيشمل الإدارة وإدارة المباني المشتركة. ويمكن لنفس الكيان أن يحمل الترخيصين معاً.

هذا التمييز ليس شكليًّا: فهو يحدد ما يحق للمهني القيام به.

كما أنه لا ينبغي الخلط بينه وبين تصنيف الأنشطة. يمكن لوكالة تندرج تحت الرمز NAF 6831Y، وهو أنشطة خدمات الوساطة في مجال العقارات، أن تحصل على أي من الترخيصين، أو كليهما. يصف الرمز NAF النشاط المعلن، بينما يحدد الترخيص ما هو مسموح به.

الكفاءة المهنية والضمان المالي

يحدد المرسوم السيادي رقم 15.700 المؤرخ 26 فبراير 2003، المعدل بالمرسوم السيادي رقم 8.860 المؤرخ 15 أكتوبر 2021، شروط تطبيق القانون. ويشترط المرسوم الحصول على الترخيص بإثبات الأهلية المهنية، وتقديم ضمان مالي، والحصول على تأمين ضد المسؤولية المدنية.

ويجب أن يبلغ مبلغ الضمان المالي الثابت والتضامني 150,000 يورو على الأقل، على أن يكون ذلك بشكل منفصل بالنسبة لأنشطة المعاملات العقارية وأنشطة إدارة العقارات وإدارة الممتلكات وإدارة المجمعات السكنية. وبالتالي، فإن المهني الحائز على الترخيصين يبرم ضمانين. وخلال السنتين الأوليين من ممارسة المهنة، يُخفض هذا الحد الأدنى للضمان إلى 50,000 يورو، مع مراعاة الشروط المنصوص عليها في النص.

كما ينص القانون على عدم التوافق: فممارسة هذه الأنشطة تتعارض مع أي مهنة خاضعة للتنظيم، وكذلك مع ممارسة أي نشاط مهني يكون الغرض الرئيسي منه تقديم المشورة لأطراف ثالثة.

النظام الحالي للتفويض

هذه هي النقطة التي غالبًا ما يُساء فهمها، وهي النقطة التي تؤثر عليها الإصلاحات بشكل مباشر أكثر من غيرها.

ينص المادة 12 من القانون رقم 1.252 على أنهبناءً على طلب العميل، يجب على حامل الترخيص الإداري إصدار توكيل يخول له التفاوض أو الالتزام. ويجب أن يكون هذا التوكيل مكتوبًا ومحدود المدة.

وبالتالي، فإن الكتابة ليست شرطاً نظامياً: بل تتطلبها طلب العميل. وقد أكدت السوابق القضائية في موناكو أنه بين الوكيل العقاري والفرد الذي يمنحه التفويض، لا يُشترط وجود عقد مكتوب، ما لم يطلب الفرد ذلك صراحةً، وأن التفويض يمكن، في ظروف معينة، أن يكون شفهيًا.

غير أن المادة نفسها تنص على قاعدة مستقلة عن التوكيل: لا يُستحق لصاحب الترخيص أي مبلغ يمثل عمولات أو مصاريف بحث أو إجراءات أو إعلان أو وساطة، ولا يجوز له قبول ذلك، قبل أن تُبرم الصفقة فعليًّا وتُثبت في صك واحد يوثق التزام الطرفين.

وأخيرًا، لا ينص القانون الحالي على بطاقة مهنية ولا على التزام بالتدريب المستمر.

لماذا الإصلاح؟

تتلخص الأسباب التي ساقتها حكومة الإمارة في أربع نقاط: التطور الاقتصادي للقطاع، وتوقعات العملاء، وزيادة عدد الفاعلين في السوق، وتعزيز التنظيم — لا سيما في مجال مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب، الأمر الذي يضع المهنيين في مجال العقارات في طليعة الالتزامات المتعلقة باليقظة.

ويأتي هذا الإصلاح في إطار مسار أوسع نطاقاً. فقد وضع القانون رقم 1.560 المؤرخ 2 يوليو 2024 إطاراً تنظيمياً لنشاط تجارة العقارات، حيث حددت لائحته التنفيذية، على وجه الخصوص، ضماناً مالياً خاصاً ووجوب تقديم شهادات المطابقة الكهربائية والطاقة. وتشكل مراجعة القانون رقم 1.252 الخطوة التالية، وهي الأوسع نطاقًا بكثير.

ما ينص عليه مشروع القانون رقم 271

الأحكام التالية هي تلك الواردة في النص الذي اعتمده المجلس الوطني في 2 أكتوبر 2025. وهي ليست سارية المفعول وقد تتغير لاحقًا.

ترسيخ أركان الحضور المحلي

ينص مشروع القانون على تشديد شروط منح الترخيص الإداري، مع إدخال شرط الإقامة الفعلية في الإمارة.

بالنسبة للأشخاص الطبيعيين الذين يديرون بعض الكيانات الاعتبارية، ينص النص على شرط امتلاك ما لا يقل عن 25% من رأس المال، لضمان مشاركة اقتصادية حقيقية. وهناك قواعد محددة منصوص عليها عندما يكون المدير هو نفسه كيانًا اعتباريًا، بالإضافة إلى شرط إقامة المستفيدين الفعليين في الحالات التي يشير إليها النص.

كما ستنظم بعض الأحكام المساحات المخصصة للأعمال، لا سيما من خلال تقييد ممارسة النشاط من المنزل الخاص، مع بعض الاستثناءات.

بطاقة مهنية

ينص النص على إنشاء بطاقة مهنية لعدة فئات من الأشخاص العاملين في الأنشطة المعنية. وستتضمن البطاقة هوية حاملها، والاسم التجاري للمؤسسة، والاسم التجاري للشركة عندما تمارس النشاط في شكل شركة، بالإضافة إلى الأنشطة التي تشملها الترخيص.

وتستحق مدة الصلاحية توضيحاً. كان الاقتراح الأولي ينص على ثلاث سنوات؛ وقد رفعتها لجنة المجلس الوطني إلى خمس سنوات، وهذه هي المدة الواردة في النص الموحد المعتمد. ولا تزال بعض البيانات تستند إلى النسخة السابقة، مما يوضح أهمية الرجوع إلى النص المعتمد بدلاً من الملخصات.

التزام بالتدريب

سيتم فرض التزام بالتدريب المهني، يجب إتمامه مرة واحدة على الأقل خلال كل فترة صلاحية للبطاقة.

ومن المقرر وضع نظام خاص لبعض الأشخاص الذين يمارسون مهام مماثلة لمهام المفاوض أو الوكيل التجاري ولا يستوفون شروط الكفاءة المهنية المطلوبة: وفي هذه الحالة، يجب إتمام التدريب في غضون عام واحد، مع مراعاة الشروط المنصوص عليها في النص.

التفويض الكتابي

ينص الاقتراح على تعديل النظام الحالي بفرض تفويض كتابي ومحدد المدة، دون ربطه بطلب العميل.

ولهذا الإجراء الرسمي تأثير مباشر على الأجر: فهو يهدف إلى ضمان ألا يحصل على العمولة سوى الوكيل المصرح له بشكل صحيح.

أجر الوسطاء

وفي هذا السياق، ينص النص على أنه لا يجوز دفع الأجر المتعلق بالمعاملات العقارية إلا للمهني الحائز على الترخيص الإداري. والهدف المعلن هو منع دفع أجر للوسطاء غير المصرح لهم.

تنظيم الإعلانات

يفرض الاقتراح قيوداً صارمة على الإعلانات المتعلقة بالمعاملات العقارية التي يشملها القانون رقم 1.252. والمبدأ المعتمد هو حصرها في الأشخاص المصرح لهم.

إلا أن هذا المبدأ ينطوي على استثناء لا يصح إغفاله: يجوز إجراء الدعاية من قبل شخص غير مرخص له عندما يكون قد فُوض صراحةً لهذا الغرض من قبل محترف مرخص له، ويُذكر اسم المؤسسة التي يديرها هذا المحترف في الوسيلة الإعلانية.

العقوبات

يعزز الاقتراح آلية العقوبات الإدارية والجنائية. وينص على وجه الخصوص على جرائم جديدة تتعلق بممارسة النشاط دون ترخيص، وتجاوز نطاق الترخيص، وبعض ممارسات الأجور، والتفويض، والإعلان.

ويمكن زيادة بعض الغرامات لتصل إلى مبلغ الربح الذي قد يتم تحقيقه. ويُضاف إلى ذلك تعليق أو إلغاء الترخيص الإداري.

التدابير الانتقالية

ينص النص على أحكام انتقالية. وتشير الحكومة بشكل خاص إلى أنه سيتم منح المهنيين الذين يمارسون المهنة بالفعل مهلة مدتها سنة واحدة للامتثال لمتطلبات التدريب الجديدة. كما يتضمن النص أحكاماً محددة تنطبق على الأشخاص المرخص لهم بالفعل.

ما هو الوضع الحالي للإجراءات

في موناكو، يُحال أي اقتراح قانوني يعتمده المجلس الوطني إلى الحكومة، التي كان أمامها مهلة ستة أشهر — أي حتى 6 أبريل 2026 — لاتخاذ قرار إما بوقف الإجراء أو بتحويل النص إلى مشروع قانون. وقد تم اختيار الخيار الثاني. ويجب الآن تقديم مشروع القانون في غضون عام واحد من انتهاء فترة الستة أشهر هذه، أي في موعد أقصاه 6 أبريل 2027.

ما يظل غير مؤكد

هناك ثلاث تحفظات جديرة بالذكر.

لم يتم تقديم مشروع القانون بعد. وقد يختلف نصه عن نص الاقتراح الذي تم اعتماده، بما في ذلك في نقاط جوهرية.

تشير عدة أحكام إلى نصوص تنفيذية. وسيحدد محتواها النطاق العملي للإصلاح، لا سيما فيما يتعلق بشروط الحصول على البطاقة المهنية ومحتوى الدورات التدريبية.

وأخيرًا، تتباين بعض التصريحات العامة حول تفاصيل معينة، مثل مدة صلاحية البطاقة. وفيما يتعلق بنص قيد الإجراءات التشريعية، فإن الوثيقة الموحدة هي المرجع الوحيد.

ما يمكن للعميل القيام به بالفعل

دون انتظار دخول النص حيز التنفيذ، هناك ثلاث خطوات تنم عن الحس السليم وتستبق الإصلاح.

التحقق من الترخيص ونص الترخيص. فالترخيص الخاص بـ«المعاملات العقارية والأصول التجارية» لا يشمل نشاط إدارة الملاك، والعكس صحيح. ومن حق العميل أن يسأل عن نوع الترخيص الذي يحمله الوكيل.

طلب توكيل كتابي. تمنح المادة 12 من القانون الحالي العميل الحق في المطالبة بذلك، ويجب عندئذٍ أن يكون التوكيل كتابيًا ومحدود المدة. هذه هي أفضل حماية ضد الطعون في الأتعاب، وتهدف الإصلاحات إلى جعلها القاعدة.

التحقق من الجهة التي تُدفع لها العمولة. تهدف الإصلاحات إلى حصر الأجر في حامل الترخيص الإداري. وهذه هي الممارسة المتبعة بالفعل في الشركات الجادة.

التعرف على خبير عقاري في موناكو

توضيح ضروري: الدليل المهني يوفر المعلومات، لكنه لا يمنح أي شهادة. السلطة المختصة في مجال الترخيص الإداري لممارسة المهنة هي مديرية التنمية الاقتصادية، ويجب التحقق من وضع المهني لديها.

ما يقدمه KaliDirectory هو أمر من نوع آخر: خريطة لقطاع العقارات في موناكو، مع معلومات تسمح بتحديد الشركات المدرجة وتسهيل إجراء البحوث الإضافية لدى السلطات المختصة.

ويتم تقسيم القطاع وفقًا للمجموعات الرئيسية للأنشطة: الوكالات العقارية المعنية بالصفقات والتأجير، ومديرو العقارات وأمناء الملاك المعنيون بالإدارة، والاستشارات والخدمات العقارية، والمطورون العقاريون. يتداخل هذا التقسيم جزئيًا، دون أن يتطابق تمامًا، مع التمييز بين الترخيصين الإداريين المذكورين أعلاه.

يمكن الوصول إلى جميع الكيانات المدرجة فيالدليل من خلالدليل الشركات المونيغاسية. وللنهج القائم على الإجراءات بدلاً من المهنة، يتناول دليل «الاستقرار في موناكو» جانب السكن من منظور المقيم الجديد.

إن الدقة في إدراج المهن الخاضعة للتنظيم ليست حجة تجارية: إنها قيد سيجعله الإصلاح، في حال نجاحه، أكثر صرامةً بالنسبة لجميع الجهات الفاعلة في مجال المعلومات العقارية.