Professioni nel settore immobiliare a Monaco: cosa prevede la riforma della legge n. 1.252

Situazione giuridica verificata nel settembre 2026. Il presente articolo illustra lo stato attuale della normativa monegasca e le principali disposizioni previste dal disegno di legge n. 271. Tale proposta non è, ad oggi, una legge entrata in vigore e il suo contenuto può ancora subire modifiche nel corso dell’iter legislativo.

Il quadro normativo principale che disciplina gli agenti immobiliari, gli amministratori di beni e gli amministratori condominiali monegaschi si basa tuttora sulla legge n. 1.252 del 12 luglio 2002, regolarmente modificata sin dalla sua adozione, nonché sui relativi testi di applicazione. Una riforma di ampia portata, volta a rivedere in modo sostanziale le condizioni di esercizio della professione, è stata approvata dal Consiglio Nazionale nell’ottobre 2025 e sta attualmente seguendo il proprio iter legislativo.

È fondamentale comprendere dove si colloca il confine tra ciò che è attualmente in vigore e ciò che è solo in fase di progettazione, sia che si operi nel settore sia che ci si appresti a conferire un mandato.

Cosa prevede la normativa attualmente in vigore

La legge n. 1.252 del 12 luglio 2002 disciplina le condizioni di esercizio delle attività relative agli immobili e alle attività commerciali. Qualsiasi persona fisica o giuridica che svolga a titolo professionale operazioni su beni altrui deve ottenere un’autorizzazione amministrativa.

Due autorizzazioni distinte

Il testo distingue due autorizzazioni. La prima, denominata «Transazioni su immobili e fondi commerciali», riguarda l’acquisto, la vendita, lo scambio, la locazione e la sublocazione, nonché i fondi commerciali e alcune cessioni di quote sociali. La seconda, denominata «Gestione immobiliare, amministrazione di beni immobili e amministrazione di condomini», riguarda la gestione e l’amministrazione di condomini. Una stessa struttura può detenere entrambe le autorizzazioni.

Questa distinzione non è formale: determina ciò che un professionista è autorizzato a fare.

Non va inoltre confusa con la classificazione delle attività. Un’agenzia che rientra nel codice NAF 6831Y, attività di intermediazione nel settore immobiliare, può detenere l’una o l’altra autorizzazione, oppure entrambe. Il codice NAF descrive l’attività dichiarata, mentre l’autorizzazione determina ciò che è consentito.

Idoneità professionale e garanzia finanziaria

L’Ordinanza Sovrana n. 15.700 del 26 febbraio 2003, modificata dall’Ordinanza Sovrana n. 8.860 del 15 ottobre 2021, stabilisce le condizioni di applicazione della legge. Essa subordina l’autorizzazione alla dimostrazione di idoneità professionale, alla sottoscrizione di una garanzia finanziaria e a un’assicurazione di responsabilità civile.

L’importo della garanzia finanziaria forfettaria e solidale deve essere pari ad almeno 150.000 euro, e ciò separatamente per le attività di transazione e per quelle di gestione immobiliare, amministrazione di beni e amministrazione condominiale. Un professionista titolare di entrambe le autorizzazioni sottoscrive quindi due garanzie. Per i primi due anni di esercizio, tale garanzia minima è ridotta a 50.000 euro, fatte salve le condizioni previste dal testo.

La legge prevede inoltre un’incompatibilità: l’esercizio di tali attività è incompatibile con qualsiasi professione regolamentata, nonché con l’esercizio a titolo professionale di qualsiasi attività il cui oggetto principale sia la fornitura di consulenza a terzi.

L’attuale regime del mandato

Questo è il punto più spesso frainteso e quello che la riforma modifica più direttamente.

L’articolo 12 della legge n. 1.252 prevede che,su richiesta del cliente, il titolare dell’autorizzazione amministrativa debba redigere un mandato che lo autorizzi a negoziare o ad assumere impegni. Tale mandato deve quindi essere redatto per iscritto e avere durata limitata.

La forma scritta non è quindi un requisito sistematico: essa scatta su richiesta del cliente. La giurisprudenza monegasca ha confermato che tra un agente immobiliare e il privato che lo incarica, l’esistenza di un contratto scritto non è obbligatoria, salvo espressa richiesta di quest’ultimo, e che un mandato può, in determinate circostanze, essere verbale.

Lo stesso articolo stabilisce tuttavia una norma indipendente dal mandato: nessuna somma a titolo di commissioni, spese di ricerca, pratiche, pubblicità o intermediazione è dovuta al titolare dell’autorizzazione, né può essere da lui accettata, prima che l’operazione sia stata effettivamente conclusa e constatata in un unico atto che attesti l’impegno delle parti.

Infine, la normativa vigente non prevede né una tessera professionale né l’obbligo di formazione continua.

Perché una riforma

Le motivazioni addotte dal Governo del Principato si articolano in quattro punti: l’evoluzione economica del settore, le aspettative della clientela, l’aumento del numero di operatori e il rafforzamento della normativa — in particolare in materia di lotta al riciclaggio di denaro e al finanziamento del terrorismo, che pone i professionisti del settore immobiliare in prima linea per quanto riguarda gli obblighi di vigilanza.

La riforma si inserisce in un contesto più ampio. La legge n. 1.560 del 2 luglio 2024 ha disciplinato l’attività di commerciante immobiliare, mentre il relativo decreto attuativo ha stabilito, in particolare, una garanzia finanziaria propria e l’obbligo di presentare attestati di conformità elettrica ed energetica. La revisione della legge n. 1.252 ne costituisce la fase successiva, di gran lunga la più ampia.

Cosa prevede la proposta di legge n. 271

Le disposizioni che seguono sono quelle del testo adottato dal Consiglio Nazionale il 2 ottobre 2025. Non sono ancora in vigore e possono subire ulteriori modifiche.

Un radicamento locale rafforzato

La proposta prevede di inasprire le condizioni per il rilascio dell’autorizzazione amministrativa, con l’introduzione di un requisito di residenza effettiva nel Principato.

Per le persone fisiche che amministrano determinate persone giuridiche, il testo prevede il requisito di detenere almeno il 25% del capitale sociale, al fine di garantire un coinvolgimento economico effettivo. Sono previste norme specifiche nel caso in cui l’amministratore sia esso stesso una persona giuridica, nonché un requisito di residenza dei beneficiari effettivi nei casi contemplati dal testo.

Sono inoltre previste disposizioni relative ai locali professionali, che limitano in particolare l’esercizio dell’attività dal proprio domicilio, fatte salve alcune eccezioni.

Una tessera professionale

Il testo istituisce una tessera professionale per diverse categorie di soggetti che operano nelle attività in questione. Essa riporterebbe l’identità del titolare, la ragione sociale dello stabilimento, la denominazione sociale qualora l’attività sia esercitata sotto forma societaria, nonché le attività coperte dall’autorizzazione.

La durata di validità merita una precisazione. La proposta iniziale prevedeva tre anni; la Commissione del Consiglio Nazionale l’ha estesa a cinque anni, ed è questa la durata che figura nel testo consolidato adottato. Alcune comunicazioni riportano ancora la versione precedente, il che dimostra l’importanza di fare riferimento al testo adottato piuttosto che alle sintesi.

Un obbligo di formazione

Verrà introdotto un obbligo di formazione professionale, da seguire almeno una volta durante ciascun periodo di validità della tessera.

È previsto un regime particolare per alcune persone che svolgono mansioni assimilabili a quelle di negoziatore o agente commerciale e che non dispongono dei requisiti di idoneità professionale richiesti: la formazione dovrebbe quindi essere seguita entro un anno, fatte salve le condizioni previste dal testo.

Il mandato scritto

La proposta prevede di modificare il regime attuale imponendo una procura scritta e limitata nel tempo, senza subordinarla alla richiesta del cliente.

Tale formalizzazione ha una conseguenza diretta sulla remunerazione: mira a garantire che solo il mandatario debitamente autorizzato possa percepire una commissione.

La remunerazione degli intermediari

Di conseguenza, il testo prevede che la remunerazione relativa alle operazioni immobiliari possa essere versata solo al professionista titolare dell’autorizzazione amministrativa. L’obiettivo dichiarato è impedire la remunerazione di intermediari non autorizzati.

La regolamentazione della pubblicità

La proposta disciplina rigorosamente la pubblicità relativa alle operazioni immobiliari disciplinate dalla legge n. 1.252. Il principio adottato è quello di riservarla alle persone autorizzate.

Tale principio prevede tuttavia un’eccezione che sarebbe inesatto tralasciare: la pubblicità può essere realizzata da una persona non autorizzata qualora sia stata espressamente incaricata a tal fine da un professionista autorizzato e purché il nome dello studio gestito da tale professionista sia menzionato sul supporto pubblicitario.

Le sanzioni

La proposta rafforza il sistema delle sanzioni amministrative e penali. Prevede in particolare nuove infrazioni relative all’esercizio senza autorizzazione, al superamento dell’ambito di applicazione dell’autorizzazione, a determinate pratiche di remunerazione, al mandato e alla pubblicità.

Alcune ammende possono essere maggiorate fino a raggiungere l’importo dell’eventuale profitto realizzato. A ciò si aggiungono la sospensione o la revoca dell’autorizzazione amministrativa.

Le misure transitorie

Il testo prevede disposizioni transitorie. Il Governo precisa in particolare che ai professionisti già in attività verrebbe concesso un termine di un anno per conformarsi ai nuovi requisiti formativi. Il testo contiene inoltre disposizioni specifiche applicabili alle persone già autorizzate.

A che punto è la procedura

A Monaco, una proposta di legge approvata dal Consiglio Nazionale viene trasmessa al Governo, che disponeva di un termine di sei mesi — ovvero fino al 6 aprile 2026 — per decidere se interrompere la procedura o trasformare il testo in un disegno di legge. È stata scelta questa seconda opzione. Il disegno di legge deve ora essere presentato entro un anno dalla scadenza di tale termine di sei mesi, ovvero entro e non oltre il 6 aprile 2027.

Ciò che rimane incerto

È opportuno sollevare tre riserve.

Il disegno di legge non è ancora stato presentato. La sua formulazione potrebbe differire da quella della proposta adottata, anche su punti sostanziali.

Diverse disposizioni rimandano a testi di attuazione. Il loro contenuto determinerà la portata pratica della riforma, in particolare per quanto riguarda le modalità relative alla tessera professionale e il contenuto dei corsi di formazione.

Infine, alcune comunicazioni pubbliche presentano divergenze su alcuni dettagli, come la durata di validità della tessera. Per un testo in fase di iter legislativo, fa fede solo il documento consolidato.

Cosa può già fare un cliente

Senza attendere l’entrata in vigore di un testo, tre accorgimenti dettati dal buon senso consentono di anticipare la riforma.

Verificare l’autorizzazione e la relativa indicazione. Un’autorizzazione per «Transazioni su immobili e fondi commerciali» non copre l’attività di amministratore condominiale, e viceversa. È legittimo chiedere quale autorizzazione sia in possesso.

Richiedere un mandato scritto. L’articolo 12 della legge attuale conferisce al cliente il diritto di esigerlo, e il mandato deve quindi essere redatto per iscritto e avere una durata limitata. È la migliore tutela contro le contestazioni sugli onorari, e la riforma intende renderla la regola.

Verificare a chi viene versata la commissione. La riforma intende riservare la remunerazione al titolare dell’autorizzazione amministrativa. Questa è già la prassi degli studi seri.

Come individuare un professionista del settore immobiliare a Monaco

Una precisazione necessaria: un elenco professionale fornisce informazioni, ma non certifica. L’autorità competente in materia di autorizzazione amministrativa all’esercizio della professione è la Direzione dello Sviluppo Economico, ed è presso di essa che si verifica lo status di un professionista.

Il contributo di KaliDirectory è di altro tipo: una mappatura del settore immobiliare monegasco, con informazioni che consentono di identificare le aziende presenti nell’elenco e di facilitare ulteriori ricerche presso le autorità competenti.

Il settore è suddiviso in base alle principali categorie di attività: agenzie immobiliari per la compravendita e la locazione, amministratori di beni e amministratori condominiali per la gestione, consulenze e servizi immobiliari, nonché promotori immobiliari. Questa suddivisione si sovrappone parzialmente, senza però coincidere, alla distinzione delle due autorizzazioni amministrative descritta in precedenza.

Tutte le strutture presenti nell’elenco sono accessibili tramitel’elenco delle imprese monegasche. Per un approccio basato sulle procedure piuttosto che sulla professione, la guida «Stabilirsi a Monaco» affronta il tema dell’alloggio dal punto di vista del nuovo residente.

Il rigore nella classificazione delle professioni regolamentate non è un argomento commerciale: è un vincolo che la riforma, se andrà a buon fine, renderà ancora più esigente per tutti gli attori del settore dell’informazione immobiliare.