モナコの不動産関連職種：法律第1.252号の改正で何が規定されるのか

2026年9月時点の法的状況。本記事では、モナコにおける規制の現状および法案第271号で規定されている主な条項について紹介する。同法案は現時点ではまだ施行されていないため、その内容は立法手続きの過程で変更される可能性がある。

モナコの不動産仲介業者、資産管理者、および管理組合を規律する主な枠組みは、2002年7月12日の法律第1.252号（採択以来、定期的に改正されている）およびその施行規則に基づいている。 業務遂行の条件を大幅に改定することを目的とした大規模な改革案が、2025年10月に国民議会で可決され、現在、立法手続きが進められています。

この業界で業務に従事している方であっても、委託を検討している方であっても、現在適用されている規定と、あくまで検討段階にある規定との境界線を理解することは不可欠です。

現在適用されている法律の規定

2002年7月12日付法律第1.252号は、不動産および営業権に関する活動の実施条件を規定しています。他人の資産に関する取引を常習的な職業として行うすべての自然人または法人は、行政上の許可を取得しなければなりません。

2つの異なる許可

同法では、2種類の許可が区別されている。1つ目は「不動産および営業権の取引」と称され、売買、交換、賃貸、転貸のほか、営業権および特定の持分譲渡を対象とする。 2つ目は「不動産管理、不動産資産管理および分譲マンション管理組合の管理」と呼ばれ、管理業務および分譲マンション管理組合の管理をカバーする。同一の組織が両方の許可を保有することも可能である。

この区別は形式的なものではなく、専門家がどのような業務を行う権限を有するかを定めるものです。

また、これは業種分類とも混同されるものではありません。NAFコード6831Y（不動産仲介サービス）に該当する事務所は、いずれか一方の認可、あるいは両方の認可を保有することが可能です。NAFコードは申告された事業内容を記述するものであり、認可は何が許可されるかを決定するものです。

専門的能力および財務保証

2003年2月26日付の主権令第15.700号（2021年10月15日付の主権令第8.860号により改正）は、同法の適用条件を定めています。 同令は、許可の付与を、職業上の適格性の証明、財務保証の締結、および民事責任保険への加入を条件としている。

定額かつ連帯責任を伴う財務保証の額は、少なくとも15万ユーロ以上でなければならず、これは取引業務と、不動産管理、資産管理、管理組合業務についてそれぞれ個別に設定される。したがって、両方の認可を保有する専門家は、2つの保証に加入することとなる。 業務開始後最初の2年間は、法令で定められた条件を前提として、この最低保証額が50,000ユーロに引き下げられる。

また、同法では兼職禁止の規定も設けられている。すなわち、これらの業務の遂行は、あらゆる規制職業、および第三者への助言提供を主たる目的とするあらゆる業務の職業的遂行と両立しない。

現在の委任制度

これは最も誤解されやすい点であり、改革によって最も直接的に変更される点でもある。

法律第1.252号第12条は、顧客の要請に応じて、行政許可の保有者が、交渉または契約締結を行う権限を付与する委任状を作成しなければならないと規定している。この委任状は書面によるものでなければならず、有効期間に制限が設けられている。

したがって、書面による作成は一律の要件ではなく、顧客からの要請があった場合にのみ必要となる。 モナコの判例法は、不動産仲介業者と委任を行う個人との間において、後者からの明示的な要請がない限り、書面による契約の存在は必須ではなく、また、特定の状況下では委任が口頭で行われることもあることを確認している。

一方、同条項は、委任契約とは独立した規則を定めている。 取引が実際に成立し、当事者の合意を記載した同一の証書に記録されるまでは、手数料、物件検索費用、手続き費用、広告費、または仲介料に相当するいかなる金額も、許可保持者に対して支払われるべきではなく、また同者がこれを受け取ることもできない。

最後に、現行法では、職業免許証や継続教育の義務は規定されていない。

なぜ改革が必要なのか

公国政府が提示した理由は、以下の4点に集約される： 当該セクターの経済的変化、顧客の期待、市場参加者の増加、そして規制の強化——特にマネーロンダリングやテロ資金供与対策の分野において、不動産専門家が警戒義務の最前線に立たされていることである。

この改革は、より広範な一連の取り組みの一環である。2024年7月2日の法律第1.560号は、不動産仲介業の活動を規制しており、その施行令では、特に独自の金融保証や、電気・エネルギーに関する適合証明書の提出義務が定められている。 法律第1.252号の改正は、その次の段階であり、はるかに広範な内容となっている。

法案第271号の規定内容

以下の規定は、2025年10月2日に国民議会で可決された法案の条文に基づくものです。これらはまだ施行されておらず、今後変更される可能性があります。

地域への定着の強化

本法案は、公国における実質的な居住要件を導入することにより、行政許可の交付条件を厳格化することを規定している。

特定の法人を管理する自然人については、実質的な経済的関与を保証するため、資本金の少なくとも25％を保有していることを条件とする。 取締役自体が法人である場合には特別な規則が設けられており、また、条文で規定されるケースにおいては、実質的受益者の居住要件も定められています。

また、事業用施設に関する規定も設けられており、特定の例外を除き、自宅からの事業活動の実施を制限することなどが盛り込まれている。

職業免許証

本法案は、当該活動に携わる複数のカテゴリーの人々を対象に、職業カード制度を導入する。このカードには、所持者の身元、事業所の商号、法人形態で活動が行われる場合の会社名、および許可の対象となる活動が記載される。

有効期間については、明確化が必要である。 当初の提案では3年とされていたが、国民評議会の委員会により5年に延長され、採択された統合条文にはこの期間が明記されている。一部の発表資料では依然として以前のバージョンが引用されていることから、要約ではなく採択された条文を参照することの重要性が示されている。

研修の義務

職業研修の義務が導入され、カード有効期間ごとに少なくとも1回は受講することが求められる。

交渉担当者や商業代理人に準ずる業務に従事しているものの、必要な職業適性要件を満たしていない特定の者については、特別な制度が設けられている。この場合、法令で定められた条件に従い、1年以内に研修を受講しなければならない。

書面による委任

本提案では、顧客の要請を条件とすることなく、書面による期限付き委任状を義務付けることで、現行の制度を改めることが規定されている。

この形式化は報酬に直接的な影響を及ぼすものであり、正式に認可された代理人のみが手数料を受け取れることを保証することを目的としている。

仲介業者の報酬

これに関連して、本法案では、不動産取引に関する報酬は、行政上の認可を受けた専門家のみに支払われるものと規定している。その目的は、認可を受けていない仲介業者への報酬支払いを防止することにある。

広告の規制

本提案は、法律第1.252号の対象となる不動産取引に関する広告を厳格に規制するものである。採用された原則は、広告を認可を受けた者に限定することである。

ただし、この原則には、言及しないわけにはいかない例外がある。すなわち、認可を受けた専門家からその目的のために明示的に委任されており、かつ当該専門家が運営する事業所の名称が広告媒体に記載されている場合、認可を受けていない者であっても広告を行うことができる。

制裁措置

本提案は、行政処分および刑事処罰の制度を強化するものである。特に、無許可での業務遂行、許可範囲の逸脱、特定の報酬慣行、委任、および広告に関連する新たな違反行為を規定している。

一部の罰金は、得られた利益額まで増額される可能性がある。これに加え、行政許可の停止または取り消しが行われる。

経過措置

本法案には経過措置が盛り込まれている。政府は特に、すでに業務を行っている専門家に対し、新たな研修要件に準拠するための1年間の猶予期間が与えられることを示している。また、本法案には、すでに認可を受けている者に適用される具体的な規定も含まれている。

手続きの現状

モナコでは、国民議会で可決された法案は政府に送付され、政府には6か月間（すなわち2026年4月6日まで）の猶予期間が設けられ、その期間内に手続きを中止するか、あるいは当該法案を法案として成立させるかを決定することになっていた。このたび、後者の道が選択された。 法案は、この6か月の期限が満了してから1年以内、すなわち遅くとも2027年4月6日までに提出されなければならない。

依然として不透明な点

3つの懸念点が挙げられる。

法案はまだ提出されていない。その文言は、採択された提案とは、実質的な点を含め異なる可能性がある。

いくつかの規定は施行規則に委ねられている。その内容が、特に職業カードの運用方法や研修の内容など、改革の実務上の範囲を決定づけることになる。

最後に、カードの有効期間など、詳細について公的な発表間で食い違いが見られる。審議中の法案については、統合された文書のみが正式な根拠となる。

顧客が今すぐできること

法律の施行を待たずとも、常識の範囲内で改革に先んじて実践できる3つの対応があります。

許可内容とその記載を確認すること。「不動産および営業権の取引」に関する許可は、管理業務をカバーしておらず、その逆も同様です。どの許可が取得されているかを尋ねることは正当な権利です。

書面による委任状を要求する。現行法の第12条は、顧客にこれを要求する権利を与えており、その場合、委任状は書面であり、かつ期間を限定したものでなければなりません。これは報酬に関する異議申し立てに対する最善の保護手段であり、改革ではこれを原則とすることを目指しています。

手数料が誰に支払われるかを確認してください。今回の改革では、行政許可の保有者にのみ報酬が支払われるようにする方針です。これは、信頼できる事務所ではすでに実践されている慣行です。

モナコで不動産専門家を見極める

補足として：業界名簿は情報を提供するものであり、その内容を保証するものではありません。営業に関する行政許可の所管官庁は経済開発局であり、専門家の資格状況の確認は同局で行う必要があります。

KaliDirectoryが提供するものは、これとは別の次元のもの、すなわちモナコの不動産セクターのマップであり、掲載企業の特定や、所管官庁への追加調査を容易にする情報を提供しています。

このマップでは、業界が主要な活動分野ごとに分類されています。具体的には、売買・賃貸を取り扱う不動産仲介業者、管理業務を行う資産管理者および管理組合、不動産コンサルティング・サービス業者、そしてデベロッパーです。 この区分は、前述した2つの行政許可の区分と部分的に重なるものの、完全に一致するわけではありません。

掲載されているすべての組織は、モナコ企業名簿からアクセス可能です。職種別ではなく手続き別のアプローチを求める場合、『モナコへの移住ガイド』では、新規居住者の視点から住居に関する項目を取り上げています。

規制対象職業の掲載基準の厳格さは、単なる営業上の主張ではありません。これは、改革が実現すれば、不動産情報に関わるすべての関係者にとって、さらに厳しい要件となる制約なのです。