Zawody związane z rynkiem nieruchomości w Monako: co przewiduje reforma ustawy nr 1.252

Stan prawny zweryfikowany we wrześniu 2026 r. W niniejszym artykule przedstawiono aktualny stan przepisów monakijskich oraz główne postanowienia zawarte w projekcie ustawy nr 271. Projekt ten nie jest na dzień dzisiejszy obowiązującą ustawą, a jego treść może ulec zmianie w trakcie procedury legislacyjnej.

Głównymi ramami prawnymi regulującymi działalność pośredników w obrocie nieruchomościami, zarządców nieruchomości oraz zarządców wspólnot mieszkaniowych w Monako pozostaje ustawa nr 1.252 z dnia 12 lipca 2002 r., regularnie nowelizowana od momentu jej uchwalenia, wraz z aktami wykonawczymi do niej. W październiku 2025 r. Rada Narodowa przyjęła szeroko zakrojoną reformę, której celem jest zasadnicza zmiana warunków wykonywania tych zawodów, a obecnie trwa proces jej uchwalania.

Zrozumienie, gdzie przebiega granica między tym, co obowiązuje obecnie, a tym, co jest dopiero planowane, jest niezbędne zarówno dla osób działających w branży, jak i dla tych, którzy zamierzają powierzyć zlecenie.

Co przewiduje obecnie obowiązujące prawo

Ustawa nr 1.252 z dnia 12 lipca 2002 r. reguluje warunki prowadzenia działalności związanej z nieruchomościami i prawami do prowadzenia działalności gospodarczej. Każda osoba fizyczna lub prawna, która w ramach swojej zwykłej działalności zawodowej zajmuje się obrotem cudzym mieniem, musi uzyskać zezwolenie administracyjne.

Dwa odrębne zezwolenia

Tekst rozróżnia dwa rodzaje zezwoleń. Pierwsze, określone jako „Transakcje dotyczące nieruchomości i przedsiębiorstw”, obejmuje kupno, sprzedaż, wymianę, wynajem i podnajem, a także przedsiębiorstwa oraz niektóre zbycia udziałów. Drugie zezwolenie, określone jako „Zarządzanie nieruchomościami, administracja nieruchomościami oraz zarządca wspólnot mieszkaniowych”, obejmuje zarządzanie nieruchomościami oraz funkcję zarządcy wspólnoty mieszkaniowej. Ta sama struktura może posiadać oba zezwolenia.

Rozróżnienie to nie ma charakteru formalnego: określa ono, do jakich czynności uprawniony jest dany podmiot.

Nie należy jej również mylić z klasyfikacją działalności. Agencja objęta kodem NAF 6831Y, czyli świadcząca usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, może posiadać jedno lub drugie zezwolenie, albo oba. Kod NAF opisuje zgłoszoną działalność, natomiast zezwolenie określa, co jest dozwolone.

Kwalifikacje zawodowe i gwarancja finansowa

Rozporządzenie Suwerenne nr 15.700 z dnia 26 lutego 2003 r., zmienione Rozporządzeniem Suwerennym nr 8.860 z dnia 15 października 2021 r., określa warunki stosowania ustawy. Ustawa ta uzależnia wydanie zezwolenia od wykazania kwalifikacji zawodowych, złożenia gwarancji finansowej oraz posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.

Kwota ryczałtowej i solidarnej gwarancji finansowej musi wynosić co najmniej 150 000 euro, przy czym należy ją ustalić oddzielnie dla działalności w zakresie transakcji oraz dla działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami, administracji majątkiem i zarządu wspólnotą mieszkaniową. Specjalista posiadający oba zezwolenia zawiera zatem dwie gwarancje. W ciągu pierwszych dwóch lat prowadzenia działalności minimalna kwota tej gwarancji zostaje obniżona do 50 000 euro, z zastrzeżeniem warunków przewidzianych w tekście ustawy.

Ustawa przewiduje ponadto niezgodność: wykonywanie tych rodzajów działalności jest niezgodne z wykonywaniem jakiegokolwiek zawodu regulowanego, a także z wykonywaniem w ramach działalności zawodowej jakiejkolwiek działalności, której głównym przedmiotem jest świadczenie usług doradczych na rzecz osób trzecich.

Obecny system pełnomocnictwa

Jest to kwestia najczęściej źle rozumiana i ta, którą reforma zmienia w sposób najbardziej bezpośredni.

Artykuł 12 ustawy nr 1.252 stanowi,że na wniosek klienta posiadacz zezwolenia administracyjnego musi sporządzić pełnomocnictwo upoważniające go do prowadzenia negocjacji lub podejmowania zobowiązań. Pełnomocnictwo to musi być sporządzone na piśmie i mieć ograniczony okres ważności.

Forma pisemna nie jest zatem wymogiem systemowym: wynika ona z wniosku klienta. Orzecznictwo monakijskie potwierdziło, że między pośrednikiem nieruchomości a osobą fizyczną, która go upoważnia, istnienie pisemnej umowy nie jest obowiązkowe, chyba że ta ostatnia wyraźnie tego zażąda, oraz że pełnomocnictwo może w pewnych okolicznościach mieć formę ustną.

Ten sam artykuł ustanawia jednak zasadę niezależną od pełnomocnictwa: żadna kwota z tytułu prowizji, kosztów poszukiwań, czynności, reklamy lub pośrednictwa nie jest należna posiadaczowi zezwolenia, ani nie może być przez niego przyjęta, zanim transakcja zostanie faktycznie zawarta i odnotowana w tym samym akcie potwierdzającym zobowiązanie stron.

Wreszcie obecne prawo nie przewiduje ani legitymacji zawodowej, ani obowiązku kształcenia ustawicznego.

Dlaczego reforma?

Powody podane przez rząd księstwa sprowadzają się do czterech punktów: rozwój gospodarczy sektora, oczekiwania klientów, wzrost liczby podmiotów oraz zaostrzenie przepisów – w szczególności w zakresie zwalczania prania brudnych pieniędzy i finansowania terroryzmu, co stawia specjalistów z branży nieruchomości na pierwszej linii obowiązków w zakresie czujności.

Reforma wpisuje się w szerszy kontekst. Ustawa nr 1.560 z dnia 2 lipca 2024 r. uregulowała działalność pośredników w obrocie nieruchomościami, a rozporządzenie wykonawcze do niej ustanowiło w szczególności wymóg posiadania własnej gwarancji finansowej oraz obowiązek przedstawiania certyfikatów zgodności instalacji elektrycznej i energetycznej. Kolejnym, i zdecydowanie najszerszym, etapem jest nowelizacja ustawy nr 1.252.

Co przewiduje projekt ustawy nr 271

Poniższe przepisy pochodzą z tekstu przyjętego przez Radę Narodową 2 października 2025 r. Nie weszły one jeszcze w życie i mogą ulec zmianie.

Silniejsze zakorzenienie w lokalnej społeczności

Projekt przewiduje zaostrzenie warunków wydawania zezwolenia administracyjnego poprzez wprowadzenie wymogu faktycznego zamieszkania w Księstwie.

W przypadku osób fizycznych zarządzających niektórymi osobami prawnymi tekst przewiduje wymóg posiadania co najmniej 25% kapitału zakładowego, aby zagwarantować rzeczywiste zaangażowanie gospodarcze. Przewidziano szczególne zasady w przypadku, gdy administratorem jest sama osoba prawna, a także wymóg zamieszkania rzeczywistych beneficjentów w przypadkach określonych w tekście.

Przepisy regulowałyby również kwestię lokali służbowych, ograniczając w szczególności prowadzenie działalności z własnego mieszkania, z zastrzeżeniem pewnych wyjątków.

Karta zawodowa

Tekst wprowadza kartę zawodową dla kilku kategorii osób zaangażowanych w przedmiotową działalność. Zawierałaby ona dane identyfikacyjne posiadacza, nazwę handlową zakładu, nazwę spółki w przypadku prowadzenia działalności w formie spółki, a także zakres działalności objęty zezwoleniem.

Warto dokładniej wyjaśnić kwestię okresu ważności. Pierwotny projekt przewidywał trzy lata; Komisja Rady Narodowej wydłużyła ten okres do pięciu lat i właśnie ten okres figuruje w przyjętym tekście skonsolidowanym. Niektóre komunikaty nadal odwołują się do poprzedniej wersji, co pokazuje, jak ważne jest opieranie się na przyjętym tekście, a nie na streszczeniach.

Obowiązek szkolenia

Wprowadzony zostanie obowiązek szkolenia zawodowego, które należy odbyć co najmniej raz w każdym okresie ważności karty.

Dla niektórych osób wykonujących zadania porównywalne do zadań negocjatora lub przedstawiciela handlowego, które nie spełniają wymaganych warunków kwalifikacji zawodowych, przewidziano szczególny system: szkolenie należałoby wówczas odbyć w ciągu jednego roku, z zastrzeżeniem warunków przewidzianych w tekście.

Pisemne pełnomocnictwo

Wniosek przewiduje zmianę obecnego systemu poprzez wprowadzenie wymogu pisemnego i ograniczonego czasowo pełnomocnictwa, bez uzależniania go od wniosku klienta.

Ta formalizacja ma bezpośredni wpływ na wynagrodzenie: ma ona na celu zagwarantowanie, że jedynie należycie upoważniony pełnomocnik może pobierać prowizję.

Wynagrodzenie pośredników

W związku z tym tekst przewiduje, że wynagrodzenie związane z transakcjami na rynku nieruchomości może być wypłacane wyłącznie profesjonalistom posiadającym zezwolenie administracyjne. Deklarowanym celem jest zapobieganie wynagradzaniu nieuprawnionych pośredników.

Regulacje dotyczące reklamy

Projekt ustawy wprowadza ścisłe regulacje dotyczące reklamy transakcji na rynku nieruchomości objętych ustawą nr 1.252. Przyjęto zasadę, zgodnie z którą prawo do prowadzenia takiej reklamy przysługuje wyłącznie osobom uprawnionym.

Zasada ta zawiera jednak wyjątek, o którym nie należy milczeć: reklama może być prowadzona przez osobę nieuprawnioną, o ile została ona wyraźnie upoważniona w tym celu przez uprawnionego specjalistę, a nazwa podmiotu prowadzonego przez tego specjalistę jest wymieniona w materiale reklamowym.

Sankcje

Projekt wzmacnia system sankcji administracyjnych i karnych. Przewiduje on w szczególności nowe przestępstwa związane z prowadzeniem działalności bez zezwolenia, wykraczaniem poza zakres zezwolenia, niektórymi praktykami w zakresie wynagrodzeń, pełnomocnictwem oraz reklamą.

Niektóre grzywny mogą zostać podwyższone do wysokości ewentualnie osiągniętego zysku. Dodatkowo przewidziano zawieszenie lub cofnięcie zezwolenia administracyjnego.

Środki przejściowe

Tekst przewiduje przepisy przejściowe. Rząd wskazuje w szczególności, że osobom już wykonującym ten zawód zostanie przyznany roczny termin na dostosowanie się do nowych wymagań dotyczących szkolenia. Tekst zawiera ponadto szczegółowe przepisy mające zastosowanie do osób, które już uzyskały zezwolenie.

Na jakim etapie znajduje się procedura

W Monako projekt ustawy przyjęty przez Radę Narodową jest przekazywany do rządu, który miał sześć miesięcy — czyli do 6 kwietnia 2026 r. — na podjęcie decyzji o przerwaniu procedury lub przekształceniu tekstu w projekt ustawy. Wybrano tę drugą opcję. Projekt ustawy musi zostać złożony w ciągu jednego roku od upływu tego sześciomiesięcznego terminu, czyli najpóźniej 6 kwietnia 2027 r.

Co pozostaje niepewne

Należy zgłosić trzy zastrzeżenia.

Projekt ustawy nie został jeszcze złożony. Jego treść może różnić się od treści przyjętej propozycji, w tym w kwestiach merytorycznych.

Wiele przepisów odsyła do aktów wykonawczych. Ich treść określi praktyczny zakres reformy, w szczególności w odniesieniu do zasad funkcjonowania karty zawodowej oraz treści szkoleń.

Wreszcie niektóre publiczne komunikaty różnią się co do szczegółów, takich jak okres ważności karty. W przypadku tekstu będącego w trakcie procedury legislacyjnej miarodajny jest wyłącznie dokument skonsolidowany.

Co klient może już zrobić

Nie czekając na wejście w życie aktu prawnego, warto kierować się trzema zdroworozsądkowymi zasadami, które pozwalają wyprzedzić reformę.

Sprawdzić uprawnienia i ich zakres. Uprawnienie „Transakcje dotyczące nieruchomości i przedsiębiorstw” nie obejmuje działalności zarządcy nieruchomości i odwrotnie. Uprawnione jest zapytanie, jakie uprawnienia posiada dana osoba.

Poprosić o pisemne pełnomocnictwo. Artykuł 12 obecnej ustawy daje klientowi prawo do jego zażądania, a pełnomocnictwo musi być wówczas sporządzone na piśmie i ograniczone czasowo. Jest to najlepsza ochrona przed sporami dotyczącymi wynagrodzenia, a reforma ma na celu uczynienie z tego zasady.

Należy sprawdzić, komu wypłacana jest prowizja. Reforma ma na celu zapewnienie, by wynagrodzenie otrzymywał wyłącznie posiadacz zezwolenia administracyjnego. Jest to już standardowa praktyka w renomowanych firmach.

Jak znaleźć specjalistę ds. nieruchomości w Monako

Konieczne wyjaśnienie: katalog branżowy ma charakter informacyjny, a nie certyfikacyjny. Organem właściwym w zakresie wydawania zezwoleń administracyjnych na prowadzenie działalności jest Dyrekcja ds. Rozwoju Gospodarczego i to właśnie w tej instytucji należy zweryfikować status danego specjalisty.

Wkład KaliDirectory ma inny charakter: jest to mapa sektora nieruchomości w Monako, zawierająca informacje umożliwiające identyfikację wymienionych firm oraz ułatwiające przeprowadzenie dodatkowych poszukiwań w odpowiednich urzędach.

Sektor ten został podzielony na główne grupy działalności: agencje nieruchomości zajmujące się transakcjami i wynajmem, zarządcy nieruchomości i syndycy zajmujący się zarządzaniem, doradztwo i usługi związane z nieruchomościami oraz deweloperzy. Podział ten częściowo pokrywa się z opisaną powyżej klasyfikacją dwóch zezwoleń administracyjnych, nie nakładając się jednak na nią.

Dostęp do wszystkich wymienionych podmiotów można uzyskać za pośrednictwemkatalogu przedsiębiorstw monakijskich. Jeśli chodzi o podejście oparte na procedurach, a nie na rodzajach działalności, przewodnik „Jak osiedlić się w Monako” omawia kwestię mieszkaniową z punktu widzenia nowego mieszkańca.

Rygorystyczne podejście do katalogowania zawodów regulowanych nie jest argumentem handlowym: jest to wymóg, który w przypadku powodzenia reformy stanie się jeszcze bardziej rygorystyczny dla wszystkich podmiotów zajmujących się informacją o nieruchomościach.