Immobilienberufe in Monaco: Was die Reform des Gesetzes Nr. 1.252 vorsieht

Rechtslage, Stand: September 2026. Dieser Artikel gibt einen Überblick über den Stand der monegassischen Rechtslage und die wichtigsten Bestimmungen des Gesetzentwurfs Nr. 271. Dieser Entwurf ist bislang noch nicht in Kraft getreten, und sein Inhalt kann sich im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens noch ändern.

Der wichtigste Rechtsrahmen für Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Hausverwalter in Monaco basiert nach wie vor auf dem Gesetz Nr. 1.252 vom 12. Juli 2002, das seit seiner Verabschiedung regelmäßig geändert wurde, sowie auf den dazugehörigen Durchführungsbestimmungen. Eine umfassende Reform, die auf eine wesentliche Neugestaltung der Ausübungsbedingungen abzielt, wurde im Oktober 2025 vom Nationalrat verabschiedet und durchläuft derzeit das Gesetzgebungsverfahren.

Es ist unerlässlich zu verstehen, wo die Grenze zwischen dem liegt, was heute gilt, und dem, was erst in Planung ist – unabhängig davon, ob man in der Branche tätig ist oder im Begriff ist, einen Auftrag zu erteilen.

Was das derzeit geltende Recht vorsieht

Das Gesetz Nr. 1.252 vom 12. Juli 2002 regelt die Ausübungsbedingungen für Tätigkeiten im Zusammenhang mit Immobilien und Geschäftsbetrieben. Jede natürliche oder juristische Person, die gewerbsmäßig Geschäfte mit fremdem Eigentum tätigt, muss eine behördliche Genehmigung einholen.

Zwei unterschiedliche Genehmigungen

Der Gesetzestext unterscheidet zwischen zwei Genehmigungen. Die erste, mit der Bezeichnung „Transaktionen mit Immobilien und Geschäftsbetrieben“, umfasst den Kauf, den Verkauf, den Tausch, die Vermietung und die Untervermietung sowie Geschäftsbetriebe und bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen. Die zweite, mit der Bezeichnung „Immobilienverwaltung, Verwaltung von Immobilien und Verwalter von Wohnungseigentumsgemeinschaften“, umfasst die Verwaltung und die Tätigkeit als Verwalter von Wohnungseigentumsgemeinschaften. Ein und dieselbe Einrichtung kann beide Genehmigungen besitzen.

Diese Unterscheidung ist nicht rein formaler Natur: Sie legt fest, wozu ein Gewerbetreibender berechtigt ist.

Sie ist auch nicht mit der Systematik der Wirtschaftszweige zu verwechseln. Eine Agentur , die unter den NAF-Code 6831Y fällt (Vermittlungsdienstleistungen im Immobilienbereich), kann über die eine oder die andere Genehmigung oder über beide verfügen. Der NAF-Code beschreibt die angemeldete Tätigkeit, die Genehmigung legt fest, was erlaubt ist.

Berufliche Eignung und finanzielle Sicherheit

Die Fürstliche Verordnung Nr. 15.700 vom 26. Februar 2003, geändert durch die Fürstliche Verordnung Nr. 8.860 vom 15. Oktober 2021, legt die Anwendungsbedingungen des Gesetzes fest. Sie macht die Genehmigung vom Nachweis der beruflichen Eignung, vom Abschluss einer finanziellen Sicherheit sowie vom Abschluss einer Haftpflichtversicherung abhängig.

Die Höhe der pauschalen und gesamtschuldnerischen finanziellen Sicherheit muss mindestens 150.000 Euro betragen, und zwar getrennt für die Tätigkeiten im Bereich der Transaktionen sowie für die der Immobilienverwaltung, der Vermögensverwaltung und der Hausverwaltung. Ein Gewerbetreibender, der Inhaber beider Genehmigungen ist, schließt daher zwei Sicherheiten ab. In den ersten beiden Jahren der Ausübung der Tätigkeit wird diese Mindestgarantie vorbehaltlich der im Gesetzestext vorgesehenen Bedingungen auf 50.000 Euro herabgesetzt.

Das Gesetz sieht darüber hinaus eine Unvereinbarkeit vor: Die Ausübung dieser Tätigkeiten ist unvereinbar mit jedem reglementierten Beruf sowie mit der gewerbsmäßigen Ausübung jeder Tätigkeit, deren Hauptzweck die Beratung Dritter ist.

Die derzeitige Regelung des Mandats

Dies ist der Punkt, der am häufigsten missverstanden wird und den die Reform am unmittelbarsten verändert.

Artikel 12 des Gesetzes Nr. 1.252 sieht vor,dass der Inhaber der behördlichen Genehmigungauf Antrag des Kunden eine Vollmacht ausstellen muss, die ihn zur Verhandlung oder zum Eingehen von Verpflichtungen ermächtigt. Diese Vollmacht muss schriftlich erfolgen und zeitlich befristet sein.

Die Schriftform ist also keine systematische Anforderung: Sie wird durch den Antrag des Kunden ausgelöst. Die monegassische Rechtsprechung hat bestätigt, dass zwischen einem Immobilienmakler und der Privatperson, die ihn beauftragt, das Vorliegen eines schriftlichen Vertrags nicht zwingend erforderlich ist, sofern nicht ausdrücklich von dieser verlangt wird, und dass ein Auftrag unter bestimmten Umständen mündlich erteilt werden kann.

Derselbe Artikel legt hingegen eine vom Auftrag unabhängige Regel fest: Es ist dem Inhaber der Genehmigung kein Betrag in Form von Provisionen, Suchkosten, Bearbeitungsgebühren, Werbekosten oder Vermittlungsgebühren geschuldet, noch darf er diesen annehmen, bevor das Geschäft tatsächlich abgeschlossen und in derselben Urkunde festgehalten wurde, die die Verpflichtung der Parteien bestätigt.

Schließlich sieht das geltende Recht weder einen Berufsausweis noch eine Fortbildungspflicht vor.

Warum eine Reform?

Die von der Fürstlichen Regierung vorgebrachten Gründe lassen sich in vier Punkte zusammenfassen: die wirtschaftliche Entwicklung des Sektors, die Erwartungen der Kundschaft, die steigende Zahl der Marktteilnehmer und die Verschärfung der Vorschriften – insbesondere im Bereich der Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung, wodurch Immobilienfachleute an vorderster Front bei den Sorgfaltspflichten stehen.

Die Reform ist Teil eines umfassenderen Prozesses. Das Gesetz Nr. 1.560 vom 2. Juli 2024 hat die Tätigkeit als Immobilienhändler geregelt; die dazugehörige Durchführungsverordnung legt insbesondere eine eigene finanzielle Sicherheit sowie die Verpflichtung zur Vorlage von Bescheinigungen über die elektrische und energetische Konformität fest. Die Überarbeitung des Gesetzes Nr. 1.252 stellt den nächsten und bei weitem umfangreichsten Schritt dar.

Was sieht der Gesetzentwurf Nr. 271 vor?

Die folgenden Bestimmungen entsprechen dem vom Nationalrat am 2. Oktober 2025 verabschiedeten Text. Sie sind noch nicht in Kraft getreten und können sich noch ändern.

Eine stärkere lokale Verankerung

Der Gesetzentwurf sieht eine Verschärfung der Bedingungen für die Erteilung der behördlichen Genehmigung vor, wobei eine Voraussetzung des tatsächlichen Wohnsitzes im Fürstentum eingeführt wird.

Für natürliche Personen, die bestimmte juristische Personen leiten, sieht der Text vor, dass sie mindestens 25 % des Gesellschaftskapitals halten müssen, um eine tatsächliche wirtschaftliche Beteiligung zu gewährleisten. Besondere Regelungen sind vorgesehen, wenn der Geschäftsführer selbst eine juristische Person ist, sowie eine Wohnsitzvoraussetzung für die wirtschaftlich Berechtigten in den im Text genannten Fällen.

Bestimmungen würden auch die Geschäftsräume regeln und insbesondere die Ausübung der Tätigkeit von der eigenen Wohnung aus einschränken, vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen.

Ein Berufsausweis

Der Gesetzentwurf sieht die Einführung eines Berufsausweises für mehrere Personengruppen vor, die in den betreffenden Tätigkeitsbereichen tätig sind. Darin wären die Identität des Inhabers, der Handelsname des Betriebs, die Firmenbezeichnung, wenn die Tätigkeit in Form einer Gesellschaft ausgeübt wird, sowie die von der Genehmigung abgedeckten Tätigkeiten aufgeführt.

Die Gültigkeitsdauer bedarf einer Präzisierung. Der ursprüngliche Vorschlag sah drei Jahre vor; der Ausschuss des Nationalrats hat diese Frist auf fünf Jahre verlängert, und genau diese Dauer ist im verabschiedeten konsolidierten Text enthalten. In einigen Mitteilungen wird noch die frühere Fassung zitiert, was verdeutlicht, wie wichtig es ist, sich auf den verabschiedeten Text statt auf Zusammenfassungen zu beziehen.

Eine Fortbildungspflicht

Es würde eine Verpflichtung zur beruflichen Fortbildung eingeführt, die mindestens einmal während jeder Gültigkeitsdauer der Karte absolviert werden muss.

Für bestimmte Personen, die Aufgaben wahrnehmen, die denen eines Verhandlungsführers oder Handelsvertreters gleichgestellt sind, und die nicht über die erforderlichen beruflichen Eignungsvoraussetzungen verfügen, ist eine Sonderregelung vorgesehen: Die Fortbildung müsste dann innerhalb eines Jahres absolviert werden, vorbehaltlich der im Text vorgesehenen Bedingungen.

Das schriftliche Mandat

Der Vorschlag sieht vor, die derzeitige Regelung umzugestalten, indem ein schriftliches und zeitlich befristetes Mandat vorgeschrieben wird, ohne dass dies vom Antrag des Kunden abhängig ist.

Diese Formalisierung hat direkte Auswirkungen auf die Vergütung: Sie soll sicherstellen, dass nur der ordnungsgemäß bevollmächtigte Bevollmächtigte eine Provision erhalten kann.

Die Vergütung der Vermittler

In diesem Zusammenhang sieht der Text vor, dass die Vergütung für Immobilientransaktionen nur an den Fachmann gezahlt werden darf, der Inhaber der behördlichen Genehmigung ist. Das erklärte Ziel ist es, die Vergütung nicht befugter Vermittler zu verhindern.

Regelung der Werbung

Der Vorschlag regelt die Werbung für die unter das Gesetz Nr. 1.252 fallenden Immobilientransaktionen streng. Der zugrunde liegende Grundsatz besteht darin, sie den zugelassenen Personen vorzubehalten.

Dieser Grundsatz enthält jedoch eine Ausnahme, die nicht unerwähnt bleiben sollte: Werbung darf von einer nicht zugelassenen Person betrieben werden, wenn diese von einem zugelassenen Gewerbetreibenden ausdrücklich dazu beauftragt wurde und der Name des von diesem Gewerbetreibenden geführten Unternehmens auf dem Werbeträger angegeben ist.

Die Sanktionen

Der Vorschlag verschärft das System der verwaltungs- und strafrechtlichen Sanktionen. Er sieht insbesondere neue Straftatbestände vor, die sich auf die Ausübung der Tätigkeit ohne Genehmigung, die Überschreitung des Genehmigungsumfangs, bestimmte Vergütungspraktiken, den Auftrag sowie die Werbung beziehen.

Bestimmte Geldbußen können bis zur Höhe des gegebenenfalls erzielten Gewinns erhöht werden. Hinzu kommen die Aussetzung oder der Widerruf der behördlichen Genehmigung.

Übergangsmaßnahmen

Der Text sieht Übergangsbestimmungen vor. Die Regierung weist insbesondere darauf hin, dass bereits tätigen Fachkräften eine Frist von einem Jahr eingeräumt würde, um die neuen Ausbildungsanforderungen zu erfüllen. Der Text enthält darüber hinaus spezifische Bestimmungen, die für bereits zugelassene Personen gelten.

Aktueller Stand des Verfahrens

In Monaco wird ein vom Nationalrat verabschiedeter Gesetzentwurf an die Regierung weitergeleitet, die über eine Frist von sechs Monaten – also bis zum 6. April 2026 – verfügte, um zu entscheiden, ob sie das Verfahren einstellt oder den Text in einen Gesetzentwurf umwandelt. Man entschied sich für den zweiten Weg. Der Gesetzentwurf muss nun innerhalb eines Jahres nach Ablauf dieser sechsmonatigen Frist, also spätestens am 6. April 2027, eingebracht werden.

Was noch ungewiss ist

Drei Vorbehalte sind anzubringen.

Der Gesetzentwurf wurde noch nicht eingebracht. Sein Wortlaut kann vom Wortlaut des angenommenen Vorschlags abweichen, auch in wesentlichen Punkten.

Mehrere Bestimmungen verweisen auf Durchführungsbestimmungen. Deren Inhalt wird die praktische Tragweite der Reform bestimmen, insbesondere hinsichtlich der Modalitäten des Berufsausweises und der Inhalte der Ausbildungen.

Schließlich weichen einige öffentliche Mitteilungen in Details voneinander ab, wie beispielsweise bei der Gültigkeitsdauer des Berufsausweises. Bei einem im Gesetzgebungsverfahren befindlichen Text ist allein die konsolidierte Fassung maßgebend.

Was ein Kunde bereits tun kann

Ohne das Inkrafttreten eines Gesetzes abzuwarten, gibt es drei Maßnahmen, die dem gesunden Menschenverstand entsprechen und der Reform vorgreifen.

Die Zulassung und deren Angabe überprüfen. Eine Zulassung für „Transaktionen mit Immobilien und Geschäftsbetrieben“ deckt die Tätigkeit als Hausverwalter nicht ab und umgekehrt. Es ist legitim zu fragen, welche Zulassung vorliegt.

Ein schriftliches Mandat verlangen. Artikel 12 des geltenden Gesetzes räumt dem Kunden das Recht ein, dies zu verlangen, und das Mandat muss dann schriftlich und befristet sein. Dies ist der beste Schutz vor Anfechtungen von Honoraren, und die Reform beabsichtigt, dies zur Regel zu machen.

Prüfen Sie, an wen die Provision gezahlt wird. Die Reform sieht vor, dass die Vergütung dem Inhaber der behördlichen Genehmigung vorbehalten bleibt. Dies ist bereits gängige Praxis bei seriösen Büros.

Einen Immobilienfachmann in Monaco finden

Eine notwendige Klarstellung: Ein Branchenverzeichnis informiert, es zertifiziert nicht. Die für die behördliche Zulassung zuständige Behörde ist die Direktion für wirtschaftliche Entwicklung, und bei ihr lässt sich der Status eines Fachmanns überprüfen.

Was KaliDirectory bietet, ist anderer Art: eine Übersicht über den monegassischen Immobiliensektor mit Informationen, die es ermöglichen, die aufgeführten Unternehmen zu identifizieren und weitere Recherchen bei den zuständigen Behörden zu erleichtern.

Der Sektor ist dort nach den großen Tätigkeitsbereichen gegliedert: Immobilienagenturen für Kauf und Vermietung, Immobilienverwalter und Hausverwaltungen für die Verwaltung, Immobilienberatung und -dienstleistungen sowie Bauträger. Diese Einteilung überschneidet sich teilweise mit der oben beschriebenen Unterscheidung der beiden behördlichen Genehmigungen, ohne sich jedoch mit ihr zu decken.

Alle aufgeführten Einrichtungen sind überdas Verzeichnis der monegassischen Unternehmen zugänglich. Für einen Ansatz, der sich eher an den zu erledigenden Schritten als an den Berufsgruppen orientiert, behandelt der Leitfaden „Sich in Monaco niederlassen“ den Bereich Wohnen aus der Perspektive des neuen Einwohners.

Die strenge Genauigkeit bei der Auflistung der reglementierten Berufe ist kein Verkaufsargument: Es handelt sich um eine Auflage, die die Reform – sollte sie umgesetzt werden – für alle Akteure im Bereich der Immobilieninformation noch strenger gestalten wird.